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築古オフィスビルの再生。建て替えではなくリノベーションという選択肢も考えた方が良い理由
築30年、40年、そして50年を迎えたオフィスビル。
「そろそろ建て替えを考えなければ…」そのようにお感じになっているビルオーナー様も多いのではないでしょうか。しかしながら、建設費の高騰や法規制の複雑化により、建て替えのハードルは年々高くなっているのが現状です。
そうした中で、築古の中小ビルにおいても「リノベーション」という選択肢に注目が集まっています。
そんな中で注目を集めているのが、「リノベーション」という選択肢です。私たちテナワンが提供する「ビルカツ」サービスでも、多くの築古ビルがリノベーションによって新しい価値を見出しています。
今回は、なぜ今築古オフィスビルの再生にリノベーションが選ばれているのか、その理由と具体的な方法について、実際のデータと事例を交えてお話しします。同じような悩みを抱えるオーナー様の参考になればと思います。
お問い合わせはこちらから承っております。都内7区を中心に、築古・小規模・様々なビルの多様なご相談に”無料”で対応させていただいております。
競争力を失った築古オフィスビルが増加している現状
東京23区のオフィス市場の現状を見ると、深刻な問題が浮かび上がってきます。ザイマックス総研の調査によると、2023年末時点で東京23区の中小規模ビル（延床面積300坪以上5,000坪未満）の平均築年数は34.2年となっており、全体平均の33.4年を上回っています。さらに注目すべきは、中小規模ビルの83%が築20年以上という事実です。
この数字が示しているのは、多くの中小規模ビルがバブル期前後（1986～1997年）に建設され、現在老朽化のピークを迎えているということです。
建物の法定耐用年数が47年であることを考えると、多くのビルが大規模修繕や建て替えを検討すべき時期に来ているのが現状です。
きちんとメンテナンスをすれば鉄骨造りのビルは100年でも活用することができます。その件については、コチラの連載 第4弾「建て替えかリノベーションか」で詳しく紹介していますので、よろしければご一読ください。
出典：国土交通省 中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書
一方で、空室率の動向を見ると興味深い傾向が見られます。2025年4月末時点で東京23区全体の空室率は2.26%まで低下し、コロナ禍前の水準を回復しています。
また同じザイマックス総研のレポートではコロナ禍以降に築年数と空室率の間に大きな相関は見られなくなったことが報告されています。要は築年数が経ったビルでも築浅のビルと空室率が変わらなくなってきています。
しかし、空室率の数字だけでは見えない課題があります。同じ中小規模ビルでも、築年数や立地、設備のグレードによって明暗が大きく分かれているのが実情です。野村不動産の「PMO」シリーズのような大規模ビル並みのスペックを持つ中小ビルや、適切なリノベーションが施されたバリューアップ型ビルが好調な一方で、何の対策も講じていない築古ビルは苦戦を強いられています。
なぜあえて築古オフィスビルで“リノベーション”なのか
では、なぜ今多くのオーナー様がリノベーションという選択肢を選んでいるのでしょうか。その背景には、建設業界を取り巻く厳しい現実があります。
建設費高騰による経済的負担の増大
出典：ザイマックス総研 ビルオーナーの実態調査2023
最近の工事費高騰は、オフィスビル業界に大きな影響を与えています。ザイマックス総研の調査によると、ビルオーナーの61%が直近1年間で支出が増加したと答えており、特に修繕費については66%のオーナーが増加を実感しています。この数字は、コロナ前の2019年（39%）と比較して約1.5倍に増加しており、維持・管理コストの上昇が深刻な問題となっています。
建て替えとなると、この影響はさらに顕著です。一般的に、延床面積400㎡のオフィスビルの場合、建て替え費用は2億5,000万円程度かかるとされています。一方、リノベーションであれば4,000万円程度、つまり建て替え費用の約50〜60%で済むことが可能です。
法規制と時間的制約
ザイマックス総研のビルオーナー実態調査では、築40〜50年を超えたビルのオーナーが「建替え時の容積率の緩和」や「建替え時の借家法の改訂」などの行政支援を強く求めていることが分かります。これは、現行の法規制が建て替えのハードルを高くしていることを意味しています。
建て替えには、テナントの立ち退き交渉、各種申請手続き、工事期間など、長期間の収入途絶えを覚悟しなければなりません。一方、リノベーションであれば、フロア毎に段階的に工事を進めることも可能で、収入への影響を最小限に抑えながら改修を行うことができます。
テナントニーズの多様化への対応
現在のオフィス市場では、テナント企業のニーズが大きく変化しています。工事費高騰の影響で、「内装工事といった初期費用が抑えられるセットアップオフィスの需要層が広がっている」とザイマックス総研も報告しています。
従来の画一的なオフィス空間ではなく、企業の働き方や文化に合わせてカスタマイズできる柔軟性が求められています。リノベーションであれば、こうした多様なニーズに対して、建て替えよりもコストを抑えながら対応することが可能です。
実際に私たちのビルでもエリアのテナント需要に合わせて、様々な機能をビルに導入することで築年数に関わらず、人気物件に生まれ変わっています。
いくつか私たちの築古ビルのリノベーション事例をご紹介したいと思います。
築古オフィスビルのリノベーション事例
私たちテナワンが手がけてきた実際のリノベーション事例をご紹介します。どの物件も、一見困難に思える条件を抱えていましたが、適切なリノベーションによって新しい価値を生み出すことができました。
中央区の築古ビル リノベーション事例
東日本大震災のスグ後に契約できた物件で、当時は地震後でビルの状態は大丈夫か！？とハラハラしながら確認しにいき、それからオフィスビルとしてリノベーションをして貸し始めました。
エントランスに照明、お手洗いの全面改装、屋上にもデッキを敷設した結果、区画当たりの賃貸面積も 20 坪以下と小ぶりでしたが、とにかく立地がよかったのも相まって人気物件に生まれ変わった物件です。
サラっと言ってしまえばリノベしてスグに人気物件へ！なんて話に見えてしまうかもしれませんが、この物件もリノベーションして軌道にのるまで最初は苦労しました。アート内覧会をしたり、イベントがインターネット記事にのり知名度が一気に上がったりと紆余曲折がありましたが、それでも築50年を超える物件が人気物件に生まれ変わる、そんな計画を現実にできた思い入れのある物件です。
港区一等地の築古ビルのリノベーション事例
ご両親から相続したビルは築年数を重ねるなかで、都心の一等地という好条件にもかかわらず、空室が続いていました。
しかし、屋上を一目見た瞬間、このビルはきっと人気になる！と確信してビル内をリノベーションし、シェアオフィスとして再生しています。
共用の会議室を設けて壁一面をホワイトボードにする等、小規模オフィスのテナントさんだと会議室が足らないけど会議室のフロア分を借り続けるのも負担が重いといった困りがちな会議室問題を解決して、多くの入居テナントさんに使っていただいています。
定期的に屋上で懇親のパーティーを開くと、仕事以外の会話も産まれてテナントさんの状況を知る機会にもなっています。築古ビルのリノベーションはハード面だけでなく、ソフト面も含めて企画することで人気がでるのだなと改めて実感する物件です。
台東区の築古ビルのリノベーション事例
台東区の築50年を超えた築古ビルは、1階が元々画材店で最上階に経営者が住居として住まれていたビルが隣接ビルの所有者に売却されました。
建替えまでの期間限定でリノベーションをさせていただいたのですが、築古ビルだからこその問題ですが・・・現代のインターネットやテレワーク主体の働き方に対して電気容量が足らない等、設備側の問題がありました。
古いビルにありがちな問題シリーズですが『トイレ男女兼用で1か所』ということもありました。これは女性と男性が同じように働く、業種や会社によっては女性が主戦力として働く企業も多い現代では、なかなか選ばれるのが難しい悩ましい問題になってしまいます。
これもこの築古ビルではリノベーションして内装を綺麗にして、男女で分けました。
こうした現代のテナントニーズや働き方に合わせて築古ビルの商品価値を企画し、リノベーションで実装していくことが築古ビルの競争力を高めていきます。
オフィスのリノベーション種類
リノベーションには、規模と内容に応じていくつかの種類があります。私たちは物件の状況とオーナー様のご希望に合わせて、必要なアプローチをご提案しています。
フルリノベーション
建物の躯体以外をすべて刷新する最も大規模なリノベーションです。内装、設備、電気・配管系統まで全面的に改修し、まったく新しいオフィス空間を創り上げます。
築30年以上で設備の老朽化が進んでいる物件や、長期間の空室が続いている物件、賃料水準を大幅に改善したい場合に適用します。具体的には、間仕切りの全面見直しから電気・給排水設備の更新、空調設備の入れ替え、床・壁・天井の全面改修、エントランス・共用部の大幅改修まで行います。
フルリノベーションの場合、工事費用は坪単価30万円前後が相場です。40坪程度のオフィスであれば1,200万円前後の投資となりますが、賃料を大幅に向上させることが可能です。
ポイントリノベーション
建物全体ではなく、効果の高い特定の部分に集中して改修を行うアプローチです。限られた予算で最大の効果を狙います。
私たちがよくご提案するのは、エントランス・エレベーターホールの改修、トイレ・給湯室の全面改修、照明のLED化と明度アップ、床材の部分的な張替え、外壁・看板の清掃・改修といった内容です。
このアプローチの大きなメリットは、投資額を抑えながら印象を大幅改善できることです。工事期間も短く、既存テナント様の営業への影響を最小化できます。段階的な改修計画も立てやすいため、特に空室率の高い建物では、まずエントランスと1フロアから始めて、入居状況を見ながら次のフロアに取り組むといった方法も可能です。
私たちの経験では、エントランスとトイレの改修だけでも、物件の印象は大きく変わります。特に内見時の第一印象に与える影響は大きく、「内見に来た人が引いてしまわないように、最低限の内装や清潔感の回復をしておく必要があります」というのは現場で何度も実感したことです。
条件をいくら良くしても、見た目の印象が悪いと成約には結びつかないんです。
ここまでリノベーションの種類をご紹介してきましたが、「どの方法が自分のビルに適しているのかわからない」「企画から工事、その後の運営まで考えるのが大変」と感じられる方も多いのではないでしょうか。
そこで私たちが提供しているのが「ビルカツ」サービスです。これは、リノベーションの企画から工事、そして入居者募集・運営まで、すべてを私たちが一括して担当するサービスです。
リノベーションの企画から任せてしまおう！ビルカツという選択肢も考えてみませんか？
ビルカツでは、オーナー様のビルを私たちが一括借り上げし、リノベーション費用も私たちが負担いたします。空室リスクなしの安定収入を保証し、管理業務もすべて私たちが代行するため、オーナー様には「お任せください」と言っていただける体制を整えています。
従来のサブリースとの大きな違いは、ただ借り上げるだけではなく、リノベーションによりビル自体の価値を上げることに力を入れている点です。これはビルの商品価値があがり高い賃料でテナントさんに借りてもらえるというだけでなく、サブリース期間が終了したら綺麗で商品価値の上がったビルがオーナー様に返ってくるというメリットもあります。
これまでの経験で分かったのは、表面的な対策だけでは根本的な解決にならないということでした。賃料を下げるだけ、仲介会社に依頼するだけ、といったアプローチでは結局また同じ問題が起きてしまいます。
特に私たちは「1フロア20〜60坪程度の中小規模オフィスビル」のノウハウを豊富に持っていると思います。その点では大手企業が敬遠しがちな築古物件でも、これまでの経験とノウハウで何とか形にしてきました。完璧な解決策というわけではありませんが、私たちなりに積み重ねてきた方法があります。
「建替えは決めてるけどスグではない」「築年数が経ってどうしていいかわからない」という場合でも、まずは現状の可能性を一緒に探ることから始めさせていただきます。一人で抱え込まず、気軽にご相談いただければと思います。同じような悩みを持つオーナー様のパートナーになれればと思って、日々取り組んでいます。
築古オフィスビルのリノベーションにかかる期間
「リノベーションってどのくらい時間がかかるの？」
これは、私たちがオーナー様からよくいただくご質問です。確かに、テナント入居の機会を逃さないためにも、期間の見通しは重要ですよね。
実は私自身も中小のオフィスビルを所有・運営していまして、この「いつまでかかるのか分からない不安」は身をもって体験しています。プロとして取り組んでいる私たちでさえスケジュールの見通しに悩むことがあるのですから、本業をお持ちのオーナー様にとってはもっと気になることだと思います。
リノベーションの期間は、計画・工事・テナント募集の3つのフェーズに分けて整理してみたいと思います。それぞれのフェーズで、どんなことが行われるのか、実際の現場で感じたことも含めて詳しくご説明します。
築古オフィスビルのリノベーション：計画フェーズ（1～3ヶ月）
このフェーズでは、「どんなオフィスにしたいか」「どのくらい予算をかけるか」といった基本的な方向性を決めていきます。
まず現地調査と建物診断から始まります。「図面はどこかにあったと思うけど見つからない」「設備がいつから交換していないか分からない」といったケースがほとんどです。そんな時は実地調査で設備の状態、構造、法的な問題まで一つひとつ確認していきます。その後、リノベーションプランの検討、予算の検討・決定、設計・図面作成、工事業者の選定まで、この段階で慎重に進めていきます。
実は、この計画フェーズこそが成功の鍵を握っています。「とりあえず綺麗にしよう」ではなく、**「どんなテナントに入ってもらいたいか」「どんなテナントがビルの商圏で考えられるか」**から逆算してプランを立てていきます。
例えば、IT系のスタートアップを狙うなら開放感のあるデザインに、デザイン系の事務所を狙うなら解放感やデザイン自体の自由度を重視する、といった具合ですね。
築古オフィスビルのリノベーション：工事フェーズ（1～4ヶ月）
いよいよ実際の工事が始まります。工事期間は、リノベーションの規模によって大きく変わります。
プチリノベーションでは、エントランス・共用部のみの改修で1～2ヶ月程度。ポイントリノベーションとして1～2フロアを中心とした改修の場合は2～3ヶ月。フルリノベーションで建物全体を手掛ける場合は3～4ヶ月が目安になります。
私たちがよくやるのは、「床や壁のカラーリングや照明の交換など、あまりお金をかけない範囲で、でも見る人の印象を前よりぐっとよくすること」です。大規模工事でなくても、ポイントを押さえれば印象は大きく変わります。
工事中も、テナント様にはできるだけご迷惑をおかけしないよう配慮しています。私たちの経験では、事前の十分な説明と、工事スケジュールの調整が入居者満足度を大きく左右します。
築古オフィスビルのリノベーション：テナント募集フェーズ（1～6ヶ月）
工事が完了したら、いよいよテナント募集の開始です。この期間は、立地やリノベーション内容、市場環境によって大きく左右されるのが正直なところです。
募集期間に影響する要素として、立地条件では駅徒歩距離や周辺環境が大きく関わってきます。リノベーション内容の魅力度も重要で、現代のテナントが求める機能やデザインにどれだけ応えられているかが問われます。賃料設定の適切さも欠かせません。市場相場とのバランスを取りながら、リノベーション投資を回収できる水準を見つける必要があります。そして募集戦略の効果性が最終的な決め手となります。
「ビルのウリをわかりやすくまとめた見やすい資料」を作ったり、インターネットでの露出を増やしたり、良い仲介会社を開拓したり。地道な作業ですが、こういう積み重ねが大切だと感じています。
**ここで大切なのは、「作って終わり」ではないということです。**せっかく素敵にリノベーションしても、その魅力が正しく伝わらなければ意味がありません。
私たちテナワンでは、リノベーション後の物件を「どう見せるか」「どう伝えるか」まで含めてトータルでサポートしています。
ビルカツだと、リノベーションの企画や実施だけでなく、こうした仲介会社やテナントへの情報提供も含めて私達のノウハウを活かして提供させていただいています。
築古オフィスビルのリノベーション成功のための5つのポイント
長年、中小ビルのリノベーションに携わってきた私たちの経験から、成功するリノベーションには共通点があることが分かってきました。ここでは、特に重要な5つのポイントをご紹介します。
1. ターゲットテナントを明確にする
「誰でもいいから入ってほしい」では、結果的に誰にも刺さらない物件になってしまいます。
IT系スタートアップならオープンなワークスペース、カフェ風の休憩エリアが求められます。士業事務所なら個室重視、落ち着いた色調、お客様用の応接スペースが重要になります。クリエイティブ系なら高い天井、大きな窓、個性的なデザインが評価されるでしょう。
ターゲットが決まれば、おのずとリノベーションの方向性も見えてきます。
2. 予算配分を戦略的に考える
限られた予算の中で最大の効果を上げるには、**「どこにお金をかけて、どこで節約するか」**の判断が重要です。
エントランス・共用部は第一印象を左右するため重点投資する価値があります。トイレ・給湯室は女性の満足度に直結するため品質重視で取り組むべきです。内装材は見た目は重要ですが、コスパの良い材料を選択するという戦略が有効です。
私たちの経験では、エントランスに予算の30～40%を集中投資することで、建物全体の印象を大きく変えることができます。
3. 既存の良さを活かす
古いビルにも、現代にはない魅力があります。それを上手に活かすことで、他にはない個性的なオフィスが生まれます。
古い建物特有の高い天井、味のある階段の手すり、レトロな照明器具、年代を感じさせるタイルなど、築古ビルならではの特徴を見つけることができます。
「古いから全部新しく」ではなく、**「古いけれど魅力的な部分は残しつつ、足りない部分を補う」**という考え方が、印象に残るオフィス作りのコツです。
4. 段階的なリノベーションを検討する
「一度に全部やらないと効果がない」と思われがちですが、実は段階的なアプローチも有効です。
段階的リノベーションなら、初期投資を抑えることができ、市場の反応を見ながら次の段階を計画でき、既存テナントへの影響を最小限に抑えられます。さらにキャッシュフローに与える負担を分散できるという大きなメリットがあります。
特に、空室率の高い建物では、まずエントランスと1フロアから始めて、入居状況を見ながら次のフロアに取り組む、といった方法がおすすめです。
5. プロの力を上手に活用する
リノベーションは「工事をすれば終わり」ではありません。その後のテナント募集、管理運営まで含めて考える必要があります。
プロに任せるべき領域として、まず市場分析があります。どんなオフィスが求められているかを的確に把握することが重要です。設計・デザインでは限られた予算で最大の効果を生む設計が求められます。工事管理では品質とスケジュールの両立が欠かせません。そして募集戦略ではリノベーション後の物件を適切にアピールする必要があります。
私たちテナワンでは、これらすべてをワンストップでサポートしています。オーナー様には「お任せください」と言っていただける体制を整えているのが、私たちの強みです。
まとめ：リノベーションで「選ばれるオフィス」へ
築30～50年の中小オフィスビルを取り巻く環境は、確かに厳しくなっています。しかし、だからといって「古いから仕方ない」「建て替えるしかない」と諦める必要はありません。
リノベーションという選択肢には、大きなメリットがあります。コスト面では建て替えの半分程度の費用で大幅なグレードアップが可能です。時間面では建て替えより大幅に短期間で完成させることができます。リスク面では段階的な投資で失敗リスクを抑制できます。個性面では古い建物ならではの魅力を活かした唯一無二のオフィスを作ることができます。
そして何より、「テナントから選ばれる理由」を作ることができるのです。
ただし、成功するリノベーションには「戦略」が必要です。「とりあえず綺麗にしよう」ではなく、「どんなテナントに、なぜ選んでもらいたいのか」から考えることが大切です。
私たちテナワンは、そんなオーナー様の「勝てるシナリオ」作りを、企画から工事、その後のテナント募集・管理まで、一貫してサポートしています。
「普通のオフィス」から「選ばれるオフィス」へ。
あなたのビルも、きっと変わることができます。まずは、私たちにご相談ください。一緒に、あなたのビルの新しい物語を始めましょう。
オーナー様にとってのメリット、私たちの経験から
実際にお手伝いしてきた中で感じている、オーナー様にとってのメリットをお話しします。
私たちがよくご相談いただくのは、「2年以上空室のまま」といった深刻な状況です。でも、これまでの経験で言えることは、適切な改善とアプローチで入居者を見つけられることが意外と多いということです。実際に手がけた案件では、築42年の小規模ビルで、改修前と比べて稼働率が30%向上したケースもあります。
サブリース契約により、入居者の有無に関わらず毎月安定した賃料収入を確保できることは、多くのオーナー様にとって大きな安心材料になっています。特に相続でビルを引き継がれた方にとって、空室リスクを気にすることなく長期的な収益計画を立てられるのは重要です。
リノベーション費用は私たちが負担するため、オーナー様の初期費用はかかりません。これは単純に費用を立て替えるのではなく、私たちの知見で収益性を確保できると確信しているからこそ実現可能なサービスです。適切なリノベーションにより将来の資産価値向上も期待でき、日常の管理業務からも解放されて、本業に集中していただけます。
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