中小規模の商業オフィスビル向けサブリース契約とは！？ビルカツを一緒に始めませんか？

築30年、40年、50年と長い歳月を経てきた中小規模の商業オフィスビル。

これまで地域の多くの事業者様にご利用いただいてきた貴重な資産であるにも関わらず、「2年以上も空室状態が続いている」「古すぎて修繕しなければ貸し出しできない」「賃料を下げても問い合わせすら来ない」といったお困りごとを抱えるオーナー様は少なくないのではないでしょうか。

そのような築古ビルの新しい活路になればと願いを込めた、私たちテナワン株式会社の「ビルカツ」サービスについて、御紹介させていただきたいと思います。

ビルカツは、20～60坪規模の中小オフィスビルを対象として、私たちの手でリノベーションを実施してテナント様のご要望に応じたビルの商品価値を作り、サブリース方式で運営するサービスです。

築古ビル特有の風合いや好立地といった強みを生かしつつ、オーナー様には初期投資のご負担をおかけすることなく、私たちがこれまで培ってきた実績をベースに現在のテナント様がお求めになる機能面やデザイン面を満たした空間へ整えていきます。

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弊社へのお問合せはコチラからお願いいたします。

都内7区を中心に、築古・小規模・様々なビルの様々なご相談に“無料”で乗らせていただいています。

サブリース契約とは！？知っておきたい「マスターリース契約」と「サブリース契約」

念のため、サブリース事業について理解を深めていただくために、基本となる契約の枠組みについて説明させていただきます。

マスターリース契約とは、ビルオーナー様と私たちサブリース事業者の間で締結する賃貸借契約を指します。オーナー様の立場から見ると、建物全体をまとめて賃貸するという形になります。

一方で、サブリース契約とは、私たちが実際にご入居いただくテナント様との間で結ぶ契約のことです。

オーナー様はサブリース事業者との契約関係を持ち、サブリース事業者が複数のテナント様とそれぞれサブリース契約を締結するという仕組みです。

この体制により、オーナー様が複数のテナント様と個々に契約手続きを行う必要がなくなり、管理に関わる負担を大幅に軽くすることができます。

さらに、マスターリース契約は一般的に長期間の契約となるケースが多く、オーナー様にとっては収入の安定化が図れる利点がある一方、私たちとしてもビル全体の運営方針を計画的に立案しやすくなるというメリットを享受できます。

サブリース契約は主に「賃料保証型」と「パススルー型」の二つに分類されます。

『賃料保証型』は、テナント様からの賃料収入の状況がどうであれ、サブリース事業者がオーナー様に対して決まった金額の賃料をお支払いする仕組みです。空室が生じたり、テナント様からの賃料入金が遅れたりしても、オーナー様への支払いは確実に行われるため、収入面での安定性に優れているという特色があります。

他方、『パススルー型』は、実際にテナント様からいただいた賃料収入から手数料分を引いた額をオーナー様にお渡しする仕組みです。満室稼働時にはより多額の収入を期待できる可能性がある反面、空室によるリスクはオーナー様にご負担いただくことになります。

どちらにも長所・短所が存在しますが、特に築古ビルにおいては、空室発生リスクや賃料下落リスクが高めであることを勘案すると、賃料保証型の方により安心感をお持ちになるオーナー様が多いのではないでしょうか。

ビルカツは「賃料保証型のサブリース」だけど一味違います！

ビルカツは賃料保証型のサブリースサービスでありながら、これまでのサブリースとは異なる独自の特長を備えています。

多くのサブリース事業者は、すでにある程度の収益が見込める物件や、立地に恵まれた物件を対象とするのが通例です。

ところが、ビルカツは築古ビルであっても、その物件に秘められた可能性を見抜き、適切なリノベーションと運営手法によりビルの商品価値を高めて利用していただくことを私たちの専門分野としています。

私たちは中小ビルの空室解決と賃貸運営を専門とする会社として、多数の築古ビル再生事業に関わってきた実績とノウハウを蓄積しています。

単純に建物をお借りするだけでなく、そのビルが所在する地域の特性やターゲットとすべきテナント層を分析し、「そのビル独自の魅力」を最大限に発揮するリノベーション計画を私たちが策定いたします。

契約内容によって異なりますが、基本的にはリノベーション実施に必要な費用についても私たちが負担いたします。

サブリースという形態ですので、たとえ築50年超で室内がゴミ屋敷状態であっても賃料保証をお約束した上で、適切なビル価値向上に向けて必要な取り組みを実行させていただきます。

オーナー様には初期費用もリノベーション企画の作業負担もおかけせず、賃料保証をご提供いたします。もちろん物件をお返しする時にはリノベ後の状態でお返ししますので、初期費用無しで綺麗になった物件が返ってきます。

テナント様にとっても、古くて選択肢から外れていた物件を私たちが企画・提供させていただきます。

当然私たちもサブリースによる収益を得ることになります。

私たちが長年にわたって積み重ねてきた築古商業ビル再生のノウハウを活用した、三者にとって Win-Win-Win の関係を構築できる取り組みにすることを重視しています。

商業オフィスビルでサブリースを利用するメリットとビルカツの特徴

オフィスビルのサビリースメリット１：「賃料保証型」のサブリースなので空室を気にしなくてよい

築古ビル運営において最大のストレス要因の一つが空室問題です。

「またフロアが一つ空いてしまった」「見学者はいるものの契約に至らない」「賃料を引き下げても反応がない」といった状況は、オーナー様の精神的負担のみならず、収支計画にも深刻な影響をもたらします。

賃料保証型のサブリースにおいては、このような空室リスクを私たちが引き受けるため、オーナー様は月々安定した収入をお受け取りいただけます。

加えて、テナント様の入退去に伴う原状回復費用や、次のテナント様を募集するための宣伝費用なども、原則として私たちが負担することになります。

特に相続によってビルを引き継がれた場合、いきなりビル経営を開始することになったオーナー様にとって、空室対策のノウハウを一から習得するのは決して簡単ではありません。

そのような観点からも、賃料保証型のサブリースは頼もしい選択肢と言えるでしょう。

オフィスビルのサブリースメリット２：手間を気にしなくてよい

ビル経営には予想以上に多様な業務が付随します。テナント様からのお問い合わせ対応、設備の点検・修理手配、共用部分の清掃管理、契約更新手続き、賃料の督促など、日常の管理業務は広範囲に及びます。

とりわけ築古ビルにおいては、設備の故障が起きやすく、その度に適切な業者を手配し、修理内容や費用について判断を下す必要があります。

これらの業務をすべてオーナー様が担当されるとなると、かなりの時間と労力を要することになります。

サブリースをご利用いただくことで、これらの管理業務はすべてサブリース事業者が代行いたします。オーナー様は月々の賃料収入をお受け取りいただくだけで、日々の複雑な業務から解放されます。

本業をお持ちの方や、遠隔地にお住まいの方、ご高齢の方にとっては、特に大きなメリットを実感していただけるのではないでしょうか。

ビルカツの特徴１：商業オフィス用の築古ビルでも初期費用無し＆手間なしで始められる

従来のビル空室対策においては、まずオーナー様がリノベーション費用を投入し、その後でテナント募集を実施するというのが標準的な流れでした。

しかしながら、築古ビルの場合、どの程度の投資が効果的なのか、どのようなリノベーションが市場の要求に合致するのかを判断するのは極めて困難です。

ビルカツでは、リノベーション費用を私たちが負担し、オーナー様には初期費用のご負担なしでビル再生をスタートしていただけます。これは単純に費用を立て替えるということではなく、私たちがこれまで蓄積してきた知見やノウハウに基づいてビルの収益性を確保できると確信しているからこそ実現可能なサービスです。

また、リノベーション工事期間中も、オーナー様に特別なご対応をお願いすることはございません。

工事業者との調整、近隣への挨拶回り、工事進捗の管理なども、すべて私たちが責任を持って実施いたします。

オーナー様は生まれ変わったビルと安定した賃料収入を手に入れていただけます。

ビルカツの特徴２：商業オフィスビルで数多くの再生を担ってきたビル経営のプロがサブリースでビルの商品価値を高めてくれる

私たちは、中小ビルの空室対策と賃貸運営を専門とする会社として、多数の築古ビル再生プロジェクトを手がけてまいりました。

その経験から獲得したノウハウは、手前味噌で恐縮ですが、かなり多様な市場・ニーズに対して、バラエティに富んだオフィスビル商品をご提供し、様々なテナント様にご利用いただいていると自負しております。

たとえば、同様の築古ビルであっても、立地や周辺環境、ターゲットとするテナント層によって、最適なリノベーション方針は大きく変わってきます。

IT関連の小規模事業者が集中するエリアなのか、美容関係の店舗需要があるエリアなのか、士業の事務所ニーズが高いエリアなのかによって、求められる設備や内装の方向性は変化します。

私たちにおいては、物件ごとに詳細な市場調査を実施し、そのビルが有する独自の魅力を最大限に活用するリノベーション計画を立案いたします。

「平凡なオフィス」から「選ばれるオフィス」への変身は、単に設備を新調するだけでは達成できません。

そのビルの歴史や個性を尊重しながら、現代のテナント様が要求する機能性を両立させる、バランス感覚に長けた提案力が私たちの強みでもあります。

商業オフィスビルでサブリースを利用するデメリット

これはサブリース全般について言えることですが、良い面ばかりではございません。デメリットについてもきちんとお伝えしておく必要があると考えています。

公正な判断をしていただくため、これらの点についても率直にお話しさせていただきます。

商業オフィスビルでサブリースを利用するデメリット１：賃料収入が減る

一般的なサブリースをご利用になる場合、オーナー様がお受け取りになる賃料は、テナント様から実際に得られる賃料を下回ることになります。

これは、一般的なサブリースのサービス事業者が空室リスクを引き受け、管理業務を代行し、リノベーション費用を負担する対価として、一定の収益差益をいただくためです。特に、立地に恵まれ安定した稼働が見込める物件の場合、オーナー様が直接賃貸経営を行われた方が、収益性は高くなる可能性があります。

また、市場賃料が上昇した場合でも、マスターリース契約で定められた賃料は原則として変更されないため、市場の好影響を直接享受することは困難になります。

ただ、空室リスクや管理業務の負担、突発的な修繕費用などを総合的に考慮すると、実質的な収益性はそれほど変わらない場合も多いのが一般的なサブリースサービスだと思います。

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私たちのビルカツサービスでは、対象物件を借上げ、私達が初期費用をかけてリノベーションをおこないサブリースで貸し出します。実際の賃料とオーナー様が受け取る賃料の差分で、弊社で負担しているリノベーションの初期費用分を回収させていただいています。その分、オーナー様がご自身でリノベーションをされて直接貸し出した時の賃料収入より下がる可能性はございます。

ただ、ビルカツサービスの契約が満了になった際には、私達が商品価値をあげるリノベーションを施した綺麗なオフィスがオーナー様の元に返ってきます。その後は、オーナー様で自社物件を直接貸し出していただくこともサブリースを続けていただくことも選択いただけます。

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商業オフィスビルでサブリースを利用するデメリット２：ビルの入居テナントを自身でコントロールできない

オーナー様が直接テナント様と契約される場合、入居審査の段階でテナント様の事業内容や財務状況を詳しく確認することが可能です。

サブリースの場合、実際のテナント様の選定は私たちが行うため、オーナー様のご意向が直接反映されない場合があります。

例えば、「できる限り長期間入居していただけるテナント様に貸したい」「業種を限定したい」「近隣にご迷惑をおかけしない事業者に限定したい」といったご希望があっても、私たちの判断が優先されることになります。

ビルカツをご提供させていただく私たちは、事前にオーナー様とテナントの業種や方向性について確認させていただき取組みをスタートさせていただいています。

まとめ｜商業オフィスビルのサブリース！ビルカツを始めませんか？

築古ビルの活用は、確かに簡単な課題ではございません。設備の老朽化、市場ニーズとの乖離、空室の長期化など、多くの困難が立ちはだかっています。

だからといって諦めるのではなく、適切なパートナーと共に取り組めば、築古ビルにも必ず新しい可能性が見えてくるはずです。

ビルカツは、そのような築古ビルオーナー様の頼もしいパートナーとなることを私たちは目指しています。

賃料保証による安定収入の確保、初期費用負担なしでの再生、専門知識を活かした価値向上など、従来のサブリースにはない独自のメリットをご提供させていただきます。

もちろん、すべてのビルがビルカツに適しているわけではございませんし、オーナー様のお考えやご事情によっては、他の選択肢の方が適している場合もあるでしょう。大切なのは、様々な選択肢を比較検討し、そのビルと、そのオーナー様にとって最適な道筋を見つけることです。

「2年以上も空室状態が続いている」「古すぎて修繕しなければ貸し出しできない」「賃料を下げても問い合わせすら来ない」といったお悩みをお抱えのオーナー様、一度ビルカツについてお気軽にご相談いただければと思います。

長年地域に愛されてきたビルが、再び多くの事業者様に選ばれる場所として輝きを取り戻すお手伝いを私たちにさせていただければ幸いです。

築古ビルだからこそ持つ独特の風合いや歴史を大切にしながら、現代のニーズに応える機能性を兼ね備えた空間づくり。

私たちテナワン株式会社が持つ専門性や経験を、そのような空間づくりで活かすことができましたら嬉しく思っています。