それは本当にボロビルですか！？人気物件かもしれません！「ビルカツ」で空室問題を解決しませんか？

こんにちは、テナワンの石田です。

この画像にあるような悩み、本当によく分かります。「ビルの住宅だった部分が親の代から使っていない」「わかってもけっと気が進まない」「2年以上空室のまま」「古くて直さないと貸せない」「賃料を下げても問合せがない」

実は私自身も中小のオフィスビルを所有・運営していて、こうした悩みは身をもって体験しています。プロとして行っている私たちでさえ入居者募集の難しさを感じているのですから、他にご本業をお持ちの方にとってはもっと重荷に感じていらっしゃることと思います。

そこで今日は、私たちが実際に取り組んでいる「ビルカツ」という方法について、実体験を踏まえてお話しさせていただこうと思います。同じような悩みを抱える皆さんと一緒に考えていければと思っています。

私たちが実践しているサブリースとリノベを組み合わせた「ビルカツ」とは

私たちテナワンが行っている「ビルカツ」は、従来のサブリースにリノベーションを組み合わせたものです。

仕組みはシンプルで、私たちがオーナー様のビルを一括で借り上げ、必要なリノベーションを行った後、入居者の方に転貸するというものです。オーナー様には毎月安定した賃料をお支払いし、空室リスクや管理の手間からは解放されます。

ただ、私たちが他と違うのは、単に借り上げるだけではなく、ビル自体の価値を上げることに力を入れている点です。これまでの経験で分かったのは、表面的な対策だけでは根本的な解決にならないということでした。

私たちは特に1フロア20〜30坪程度の小規模オフィスビルを中心に取り組んでいます。

大手さんが敬遠しがちな築古物件や条件の厳しい物件でも、これまでの経験とノウハウで何とか形にしてきました。

完璧な解決策というわけではありませんが、私たちなりに積み重ねてきた方法をご紹介できればと思います。

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よろしければ実際にビルカツについてお話ができればと思います。「築年数が経ってどうしていいかわからない」「建替えは決めてるけどスグではない」等、特に用途や方針が決まっていなくても大丈夫です。気軽にお問い合わせください。

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ボロビル・・・と言われる物件でも私たちが取り組むビルの熱の産み出し方

毎日の業務で実践していることをそのままお伝えします。

実態調査から始める理由 まず何より大切にしているのが、ビルの現状をしっかり把握することです。古い図面が残っていない物件も多いのですが、そんな時は実地調査で設備の状態、構造、法的な問題まで一つひとつ確認していきます。「実態の解明から始めなければいけません」というのは、これまでの経験で学んだことです。

最低限の清潔感は本当に大事 「内見に来た人が引いてしまわないように、最低限の内装や清潔感の回復をしておく必要があります」これは現場で何度も実感したことです。条件をいくら良くしても、見た目の印象が悪いと成約には結びつかないんです。

プチリノベで印象を変える 私たちがよくやるのは、「床や壁のカラーリングや照明の交換など、あまりお金をかけない範囲で、でも見る人の印象を前よりぐっとよくすること」です。大規模な工事でなくても、ポイントを押さえればかなり変わります。ここはオーナー様の想いや歴史もふまえた企画が非常に重要だと考えています。ビルの歴史をオーナー様の重いと共に紐解き、これからのビルの在り方に思いを巡らし、収支のシュミレーションと共に企画を練り上げます。

契約書も時代に合わせて これも経験から学んだのですが、古い契約書のままだと後々トラブルになることがあります。「契約書にきちんと原状回復の仕様や自然損耗分の取り扱いなどを明記」することで、予防できることも多いんです。

情報の出し方も工夫 「ビルのウリをわかりやすくまとめた見やすい資料」を作ったり、インターネットでの露出を増やしたり、いい仲介会社さんを開拓したり。地道ですが、こういう積み重ねが大切だと感じています。

入居者の方の自由度を大切に 最近特に意識しているのは、「オフィスシェアできる、好きに改装してOKなど、自分たちの働き方に対してカスタマイズの自由度が高い」環境を提供することです。働き方も多様化していますからね。

実際に手がけた事例をご紹介します

築古ビルの再生事例１：エレベーター無しの5階建てビル

都内にある築40年を超える5階建てビル。エレベーターがなく、2年以上全館空室が続いていました。「古い空室ビルを何とかできませんか」というご相談でした。

手がける前は、薄暗く古臭い内装で、くすんだ壁紙、使用感の強い設備類が目立つ状態でした。エレベーター無しということもあって、内見者の方からも敬遠されがちでした。

そこで、白を基調とした明るい内装に変更し、LED照明で空間全体を明るくしました。むき出しだった配線もきれいに整理し、壁紙も清潔感のある現代的なものに変更。さらに「セルフリノベOK」という条件も加えて、入居者の方の自由度を高めました。

結果的に、築古でエレベーター無しという条件にもかかわらず、「面白い物件」として注目していただけて、満室になりました。特に若いスタートアップの方や創作活動をされる方々に気に入ってもらえています。

築古ビルの再生事例２：建て替え予定の期間限定物件

相続で引き継がれたものの、将来的には建て替え予定の築50年超えのビル。「建て替えまでの10年間だけでも何とか活用したい」というご相談でした。

長期間空室だったため設備の劣化が進んでいて、共用部も暗く、古いタイルや照明が古さを強調している状態でした。

コストを抑えながらも効果的なリノベーションを行い、インダストリアルデザインを取り入れた個性的な空間にしました。

入居者の方からは「他では体験できない環境」として評価していただけて、想定以上の条件で契約できました。

このように、一見不利に見える条件でも、考え方次第で魅力に変えられることがあります。私たちも毎回手探りですが、一つひとつ経験を積み重ねています。

ご相談から運営開始まで、一緒に進めるステップ

私たちがいつもお手伝いしている流れをご紹介します。

ステップ1：お問合せ（公式LINEから） まずは公式LINEから気軽にご連絡ください。「こんなビルでも大丈夫かな」という不安な気持ちでも全く問題ありません。お話を聞かせていただければと思います。よく聞かれるご質問：「築年数が古くても大丈夫ですか？」→築50年を超える物件でも20－30坪程度の物件でも大丈夫です。まずは状況を教えてください。

 

ステップ2：初期相談 物件の状況やオーナー様のお考えを詳しく教えてください。図面がなかったり、詳細が分からなくても大丈夫です。現状を整理して、一緒に可能性を探っていきましょう。よく聞かれるご質問：「赤字の物件でも相談できますか？」→はい、そういうケースも多いです。まずは現状を把握させてください。

ステップ3：物件内覧 実際に拝見させていただき、詳しく調査します。構造、設備、法的な課題なども含めて確認し、この段階で具体的な改善ポイントをお話しします。よく聞かれるご質問：「内覧時に何を準備すれば？」→そのままで大丈夫です。現状を見せていただければ十分です。

ステップ4：活用プランのお話し合い 調査結果をもとに、具体的な活用プランをご提案します。リノベーション内容、想定賃料、収益見込みなど、詳しくお話しします。必要に応じて耐震診断なども検討に入れます。よく聞かれるご質問：「提案内容が合わない場合は？」→納得していただけるまで一緒に考えます。無理におすすめすることはありません。

ステップ5：契約・運営開始 すべてご納得いただけましたら正式契約をして、リノベーション工事に着手します。工事中も定期的にご報告し、完了後は入居者募集を開始。運営が始まってからもサポートを続けます。よく聞かれるご質問：「工事期間中の賃料は？」→工事期間中は賃料は発生しません。運営開始後から安定した賃料をお支払いします。

オーナー様にとってのメリット、私たちの経験から

実際にお手伝いしてきた中で感じている、オーナー様にとってのメリットをお話しします。

長期空室からの脱却 「2年以上空室のまま」だった物件でも、適切な改善とアプローチで入居者を見つけられることがあります。空室期間が長くなるほど機会損失も大きくなりますから、早めの対策が大切だと思います。

賃料収入の安定化 サブリース契約により、入居者の有無に関わらず毎月安定した賃料収入を確保できます。空室のリスクを気にすることなく、長期的な収益計画も立てやすくなります。

初期費用の負担軽減 リノベーション費用は私たちが負担しますので、オーナー様の初期費用はかかりません。「古くて直さないと貸せない」という状況でも、資金負担なしで改善できる可能性があります。

将来の資産価値向上 適切なリノベーションにより、ビル自体の価値も上がることがあります。将来的に売却をお考えの際にも、より良い条件が期待できるかもしれません。

管理業務からの解放 入居者対応、設備メンテナンス、契約更新などの日常的な管理は私たちが代行します。オーナー様は管理の手間から解放されて、他のことに集中していただけます。

一人で悩まず、古くなったビルのこと、一緒に考えませんか

「うちのビルは古すぎて無理だろう」「条件が悪すぎて誰も借りてくれない」そう思われている方もいらっしゃるかもしれませんね。

でも、これまでの経験で言えることは、エレベーターなしの5階建てビルでも、築40年を超える物件でも、長期間空室が続いている物件でも、何らかの改善策が見つかることが多いということです。「ビルの住宅だった部分が親の代から使っていない」といった複雑な状況でも、まずは現状を整理することから始めています。

ご相談は無料です。「わかってもけっと気が進まない」という気持ちでも遠慮なくお話しください。

無理におすすめすることは絶対にありません。

まずは可能性を一緒に探ることから始めさせていただければと思います。

私たちも完璧ではありませんし、すべてがうまくいくわけでもありません。でも、同じような悩みを持つオーナー様のパートナーになれればと思って、日々取り組んでいます。

一人で抱え込まず、まずは公式LINEから気軽にご連絡ください。長年の空室や収益の悩みが、新しい可能性に変わるかもしれません。

お持ちのビルを再び価値ある物件として生かしていくお手伝いができればと思います。遠慮なくお声がけください。一緒に考えていきましょう。