まちづくりはビル再生から始まる_64 テナントコミュニケーションとは何か。その②

賃貸管理の神髄！？テナント審査
入居時のテナント審査は賃貸管理の肝だ。申込みが入って舞い上がっても、不良テナントでは入居後の苦労は計り知れない。なんとか入居時に良い企業かどうか見極めたいもの。ただ、審査ノウハウは管理会社の独自のものであり、公開されることはない。当社でも管理業を始めて以来、失敗を重ねながらノウハウを積んできた。今では独自調査と信用調査会社などかけ合わせることでかなりの確率で不良テナントをはじくことができている。
面談重視の審査
当社では中小ビルの募集を任されることが多いため、ベンチャー企業の入居に力を入れている。設立の浅い、または設立予定の会社の場合、決算書がないケースも多く、連帯保証人となる代表者の収入などの審査が中心になる。また、ベンチャー企業は代表者の面談に重点を置き、会社設立に至った経緯や前職での経歴、人間性などを面談でチェックしていくのだが、実はこの面談自体が個人的な楽しみでもある。
ベンチャー企業を立ち上げる若い社長さんは気力にあふれ、事業は独創的なアイディアに満ちている。その後うまくいく会社ほど、面談時点での事業計画に具体性があり、会社設立前の個人事業主として小さなビジネスを回し始めていたりする。中にはウェブでユニークなサービスを提供していたり、オタクビジネスやアイドル専門ビジネスなどで驚くような収益性を確保している会社があり、聞いているだけですごく面白いのだ。(もちろん内容は守秘義務)
ただ、当社でも不良テナントを見抜けなかった失敗もある。書類上の審査はパスし、経歴も高い学歴や一流企業を経て独立しており、礼儀正しく、外見も人間性も良さそうな人物が不良テナントだったケースだ。実はこの数年で4件ほど思い当たるので、決して少なくない。そのうち2件(他の2件は審査NGとした)は入居後に原状回復でもめたり、滞納者に陥ったケースもあった。驚くのは、面談時の礼儀正しい人柄から態度が豹変したことだ。その後、書類審査の精度も上がり、面談時に見抜けなかった悪質な滞納歴などの情報をつかんだりできるようになって避けられるようになってきた。
嫌われる外資系
最近徐々に商談が増えてきたのは外資系だ。当社でもこの何年かで数件入居してもらったが、彼らと話すと驚くほど虐げられている。日本はまだまだ外国人に閉鎖的な社会であり、不動産を借りづらいことで外資系企業の進出を阻んでいる。その理由は、連帯保証人がつけられない、滞納で夜逃げされても外国まで追いかけられない、コミュニケーションが取れないなど様々だが、そもそも悪質滞納者の回収は日本人でも難しく、時には裁判など高い時間的、経済的コストを強いられることも多い。現在は、外資系企業に保証する保証会社などもあるため滞納についてはカバーできるようになってきた。
私が入居していただいた外資系企業の担当者は日本人だったり、外国人でも在住期間が長く、面談時に日本語でのコミュニケーション、礼儀作法などにまったく問題がなく、数か国語に精通し、学歴も国際的に通用するような一流大学を卒業しているような人々だった。
また、グローバル企業であることが多く、本国の売上が100億超の会社もあった。そうした大企業でも日本法人立ち上げ時は20坪程度の小さなオフィスなので意外であった。今はインターネットでかなり企業情報を開示しているので(むしろ日本企業の方がウェブ上の情報が少ないことも)、得体のしれない会社をつかんでしまうリスクが低くなってきた。
そのような規模の会社でも何物件も入居を拒否されると聞くので、今後中小ビルオーナーにはむしろチャンスなのではないだろうか。