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次世代の働き方とオフィスを考える_34 都心に眠るお宝!~最上階のオーナー住宅

次世代の働き方とオフィスを考える_34

都心に眠るお宝!

ビルのペントハウス(最上階のオーナーの自宅など)が、オーナーさんの相続などによって「使わなくなった。誰かに貸せないか?」というご相談を受けることがたまにあります。

親から子供へ不動産が受け継がれる過程で、子供にもすでにヨソで独立した生活があるので、親が住んでいたペントハウスごとビルを相続しても自分がそこに住む気はないなんてことはこれから増えそうですね。(特に相続する子供が複数いる場合はなおさらです)

税務署それと以前も書きましたが、かつては上に自宅を作って住んでいればかなりの相続税対策になったものが、相続財産の評価方法が変わったために節税効果が激減したことも影響していると思います。

でも実際に見に行ってみると、なかなかに立派な(少なくともかつては)造りだったり、屋上部分がデッキや庭園になっていたり、そもそも最上階なので眺望がよかったりと、結構ソソられるものが多いです。

これはある意味都心の隠れたお宝なのでは!?笑

もちろん、貸せる物件に仕上げるには問題もあります。

まず、住宅のまま貸せる状態ならいいのですが、それなりに年季が入っていたり、賃貸住宅にしては大きかったりして、そのままで貸せるものはあまりないです。特に大きさの点では、これまで見たペントハウスで小さいもので30坪、大きいもので60坪あるものもありました。都心立地でビルの最上階なので住めばゴキゲンなんでしょうけど、周辺の坪単価相場で「これくらいで貸せるだろう」とトラタヌの計算をしてもダメです。仮に相場単価が坪1.5万円で60坪かければなんと月90万円のお家賃に(30坪でも45万円)。これだけの賃料を払う人は、もっとハイエンドのラグジュアリー物件(都心タワマンとか)を選びがちなので、それらと競争して勝てるわけがありません。

そうすると、2戸ないしは3戸に区切って貸すかとか、いっそオフィスにするかなどが選択肢になりますが、当然これにはそれなりの工事費がかかります。特に住宅として小さく区切るには、お風呂やキッチンなどの設備をつけないとダメなので、オフィス化するよりお金かかるケースが多いです。

一方、オフィス化する場合は一旦全部スケルトンにして普通のオフィス仕様にすれば貸せなくはないでしょう(ツマラナイですが)。まあ、この場ではカタい選択肢の一つとして置いておいて、より面白い使い方を妄想してみようと思います。

もともと広い住宅なんだしシェアハウスは?なんかアリそうですよね。きちんとステキに作りこんで、うまくコミュニティ作り込むようなことができれば都心だし面白い物件にすることもできそうです。ただ、シェアハウスの運営もそれなりにノウハウが必要なので、オーナーさんが自らやるにはちょっとハードル高いです。運営だけ請けてくれるシェアハウス事業者に委託するか、借り上げてもらうのがよさそうですよね。

下の階はオフィスなんだし、住居の間取りとか活かしてシェアオフィスなんかは?これもアリそうです。リビングだったところを共用ラウンジにして、スタートアップ企業達が明日を夢見てペントハウスで仕事してるなんて映画のワンシーンみたいです。まあこれも、運営にはノウハウが必要なので、得意な運営会社に借り上げてもらう方がいいでしょう。

都心なんだし、各部屋を会議室とかパーティールームとして時間貸しで運営するのも面白そうです。会議室用途が得意、パーティーが得意なところなど、集客サイトもいろいろ充実してきていますので、うまくハマればイニシャル投資が一番安くて儲かりそうですね。これの場合は予約管理と利用の都度の掃除などが問題ですが、民泊物件の運営代行業者さんなんかもかなり充実してますので、時間貸しの対応も頼めそうです。

あ、民泊もアリですが、堂々と旅館業法を通せればいいのですが、そうでない場合(100㎡越えの物件で用途変更が必要な場合とか)は法整備が道半ばなので今後の動向を見極めたいところです。それと、広い物件だと思うような値段で貸せるかのリサーチが必要です。

これらは妄想なのでそれぞれどれがいい、というものではありませんが、せっかくの物件を手つかずのまま放置しているオーナーさんが多いんです。もったいないですよね。

(石田)

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