次世代の働き方とオフィスを考える_23　ボロッボロマンションの再生物語３

次世代の働き方とオフィスを考える_23

ボロッボロマンションの再生物語３

 

しばらく飛びましたが「ボロッボロマンションの再生物語２」の続きです。

横浜ブルーラインの駅前にありながら最悪の状態のまま買い受けることになったボロマンション。一部剥がれ落ちている外壁。屋上防水の状態も悪く何度となく漏水、赤水もたっぷり出ます。。

まずは保険をかけ、他の区分所有者と管理組合を作るとことから始め、リノベ、建て替えを両にらみでとりあえず修繕積立金を積み立てる作戦に出た僕ら。ようやく「マトモなマンション運営ができる（かもしれない）」土壌が整いました。

 

大地震の後に買ったこの物件は、相場が低かったうえにプロも腰が引けるほど状態が悪かったので十分に安く買えたのですが、さすがにそのまんまではいかに安くても貸せません。

そこで最低限、給湯機やトイレなどの設備、表装をやり替え、さらに相場より安く入居者を募集することにしました。将来建替えるかもしれないので、定借を条件にしたため十分に安くする必要があったのですが、意外に部屋はすぐ埋まりました。駅前で１LDK５万円切ってるので確かに目を引く安さではありましたが、横浜市は生活保護の家賃上限がもっと高く設定されていたので、生活保護の人でもOKならそう苦労しなかったわけです。

さらに空いたまま放置されていた駐車場も周辺より安く募集。こちらは柱などの配置の関係で小型車しか停められず当初反応が悪かったのですが、貸しにくい区画をバイク置き場として再募集したところ案外好評でほどなく満車に。

この状態で実は買値に対して約３０％もの賃料収入が確定。「最悪４年持ってれば原価全部回収できるね」と、本当に僕らはリノベ再生でも建て替え推進でもじっくり時間をかけて取り組むことが可能になったわけです。

賃貸促進と並行して取り組んだのは、さらなる賃貸運営の健全化策です。実は僕らが購入した時点で、長期家賃滞納者がいました。それと、他の区分所有区画で長期管理費滞納者もいました。これらを是正しないと将来の出口(売却or建替え)の際に問題になるからです。

(石田）