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まちづくりはビル再生から始まる_8 ビル再生とアップルウォッチの関係

まちづくりはビル再生から始まる_8
ビル再生とアップルウォッチの関係

不動産、特に建物としてのビルをどう活用するか、の4回目です。
(住宅の再生に取り組んでる人は多いので、あえてビルで)
第一回めはコチラ

自分の不動産、ビルが満室だったらそれでいい。オーナーだったらそう思いますよね。

ウチもいくつか賃貸事業をやっていますのでその気持ちはとてもよくわかります。

でも、不動産活用の最適化(満室で儲かってる状態)には、その不動産やビル単体で考えても限界があるように思います。都心部の一部の超好立地、ピカピカのビルならそもそも借りたい人が多いので余計なこと考えずに普通にテナント募集だけしていれば問題ありません。

定期的にビル不況が来て賃料は下がる一方、周りには新しいビルができる。。そんな中では中小ビルや築古、地方のビルなどはもはや事業として難しくないですか?

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ここのとこ東京のビル需要も好調ですがちょっと前まで厳しかったですよね。こんなのは景気の具合と需給バランスで決まるので近いうちまた苦しくなります。

100万人以上の地方核都市でも、不動産市況がよくなって東京で利回りがあわなくなるとビル建設が始まってモノが増えてすぐ需給バランスが崩れます。リーマンショック前の名古屋や福岡などがいい例です。それ以下の地方都市はそもそもビル需要が限られますし、駅前の既成市街地に人が集まらなくなってる状況がいくとこまでいってますので、いくらがんばってもテナントが来ません。暗い話ばっかですね・・。

ビル事業がハコモノ産業と言われて、建ててダマって待ってれば左うちわで生活できてたのはGDPが増えてく前提の時代のハナシ。社会全体が成熟してベースが拡大しない状況、しかも人口減でマイナス成長の中では他の事業同様、激しい競争にさらされます。当たり前です。

そうなると、不動産単体、ビル単体で考えるよりもテナントが今求めているものを考えてサービスレベルをあげていくしかありません。

サービスの差別化を考えた時、すぐに思いつくのが安売りです。事実賃料はバブル期以降ずっと下落基調ですよね。でもこんなのは誰でもすぐに真似するので負のスパイラルの中で苦しみ続けることになります。

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次に機能面の充実。建物のスペックを上げてわかりやすい差別化を図ろうとしますが、携帯電話市場が高機能競争の後にあっという間に飽和したようにこれもすぐ限界が来ます。

アップルウォッチやグーグルグラス(いろいろ問題あってまだ広まってないようですが・・)のように生活自体を変えちゃうんじゃないかってところまで考えないとこの競争からは抜けられません。

ビル事業に置き換えて考えてみると、機械警備や光ファイバーなどのスペック競争の時代はもう終わりました。あって当然だからです。それよりもいかに空間が気持ちがいいかとか、そこに入れば面白いコミュニティがあるかとか、こういうのは建物の古さや多少の立地性とは無関係にビルの価値を上げます。

少しまちづくりとビル再生が繋がってきましたね(笑
(石田)

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