築古ビルオーナーにも知ってほしい商品価値を上げるオフィス天井の種類と高さに関する基本知識と研究結果

こんにちは。テナワンです。

オフィスの天井は、普段は見上げることが少ないかもしれませんが、思う以上に空間全体の印象や働く人々の気持ちに大きな影響を与えてくれます。

天井の高さや種類は、空間の開放感や圧迫感を決定し、従業員の精神状態や作業効率にまで影響することが研究でも判明しています。

私たちビルオーナーが知っておくべきなのは、天井が単なる構造の一部ではなく、テナント様の事業活動に直接関わる重要な要素であるということです。

適切な選択をすることで実際にテナントさんを内覧でご案内する時に「パッと」明るくなる顔も変わりますし、テナントさんが気持ちよく働けることは長期契約にもつながります。

ぜひ本記事の内容を通して、今のビルの天井が気持ちよく働いてもらえる環境を作っているか？内覧時・さらには物件紹介資料での映りでテナントを惹きつける内容になっているか？を見直してみてもらえればと思います。

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オフィス天井の基本的な役割と高さ

オフィスの天井は、主に以下のような重要な役割を担っています。

まず、照明設備や空調設備を設置する場所として機能し、オフィス全体の機能性を支える基盤となります。

また、音響環境の調整や断熱・遮音効果により、快適な室内環境の維持に貢献します。

もちろん建築基準法や自治体の条例等、法令に対応した排煙や天井高等の取決めがあります。

さらに、オフィス全体のデザイン性や雰囲気づくりにおいても天井の仕上げ材や高さは重要な役割を果たします。

テナント様が希望される企業イメージやブランドコンセプトを表現するうえで、天井は重要な要素の一つになるかもしれません。

詳細は後ほどご説明しますが、最近でははやりのスケルトン天井では見せてしまうことも多いですが配線や配管などの建築設備を隠すこともできるのが天井の役割の1つです。

これにより、オフィス内の印象に解放感を持たせたり、すっきりとした印象に保つことができ、清潔感のある働きやすい環境を実現する等、選択肢を持つことができます。

オフィスの天井高が与える心理的影響に関する研究

空間の広さは人の精神状態に大きな影響を与えるとされており、特に天井高は重要な要素です。

注目されているのは、天井の高さが人の思考に影響を与える「カテドラル効果」だ。環境デザインに詳しい京都府立大学准教授の石川敦雄さんによると、高い天井高はアイデアを思いつく拡散的な作業に向いており、低い天井高は正解がある具体的な作業をするのに適する。「人は『自分は合理的な判断をしている』と思っていても、実は環境から影響を受けている。仕事内容に合わせて色々な場所で働けることが理想」

新型コロナ禍を経て在宅ワークを含めて働き方・働く環境が大きく見直されました。

そのなかで天井は低いことが必ずしも悪いわけではなく、「発散や拡散の思考」には天井が高い方がよく、「正解がある具体的な作業」には天井が低い方が相性が良いことが分かっています。

私たちビルオーナーとしては、どんなテナント様に入ってもらいたいのか？そのテナント様の求める働きやすい環境とは何か？を考え、提供するために、適切な天井高の維持や改善を検討することが大切です。

オフィス天井の種類とビルオーナーが知るべき選び方

私達もビルを所持して経営していますが、適切な天井を選ぶこともよりよいビル経営をするために重要なことになります。

天井の種類は大きく分けて、在来工法天井、システム天井、スケルトン天井の三つが主流となっています。

それぞれにメリットとデメリットがあり、ビルの特性やテナント様のニーズに応じて最適な選択をすることが求められます。

システム天井の特徴と導入メリット

システム天井は、工場で製造された天井材を現場で組み立てる工法です。

均一な品質と美しい仕上がりが特徴で、モダンなオフィス空間を演出したいテナント様に人気があります。

ビルオーナーにとってのメリットは、施工期間の短縮と品質の安定性です。

工場生産による高品質な仕上がりは、ビル全体のグレード感向上につながり、より質の高いテナント様の誘致に寄与する可能性があります。

また、照明設備や空調システムとの一体設計により、効率的な設備レイアウトが実現できます。

これにより、ランニングコストの削減やメンテナンス性の向上が期待でき、長期的な収益性向上に貢献するでしょう。

スケルトン天井の特性と注意点

スケルトン天井は、構造体を現しにした開放的な天井です。

天井高を最大限活用でき、デザイン性の高いオフィス空間を求めるテナント様に適しています。

ただし、ビルの構造や消防法、建築基準法などの関係により、スケルトンにできない物件もあるため注意が必要です。

また、退去時の原状回復に多額な費用がかかる可能性があることも留意すべき点です。

反射率が下がることで照明効率に影響する場合もあるため、設備計画との調整が重要になります。

これらの特性を理解したうえで、適切なテナント様との契約条件を設定することが大切です。

ビルオーナーが考慮すべき天井選択のポイント

天井選択において私たちが重視すべきは、初期投資とランニングコストのバランスです。

在来天井は初期コストを抑えられる一方、システム天井は長期的な維持管理の効率性に優れる場合があります。

また、ターゲットとなるテナント層の特性も重要な判断材料です。

IT企業やデザイン関連企業などクリエイティブな業種では、スケルトン天井のようなデザイン性の高い仕様が好まれる傾向があります。

一方、従来型の事務所利用を想定する場合は、在来天井やシステム天井が適している可能性が高いでしょう。

市場のニーズを的確に把握し、競合物件との差別化を図る戦略的な天井選択が求められます。

ビルオーナーが実践すべき天井活用の考え方と物件価値向上

オフィス天井を戦略的に活用することで、ビルの競争力強化と収益性向上を図ることができます。

私たちビルオーナーにとって重要なのは、天井を単なる建築要素ではなく、テナント誘致と物件価値向上のためのツールとして捉えることです。

市場動向を踏まえた天井計画により、より魅力的な物件として差別化を図ることが可能になるでしょう。

在来工法天井からスケルトン天井に変更した事例紹介

実際の事例をご紹介します。

▼After▼

五反田の物件では、ベンチャー企業等をターゲットにスケルトン天井による開放的な空間を作りました。こちらの写真にもあるように、この物件はテナントさんを内覧する時から御紹介するのが楽しみで、入った時に「おー！」と言ってもらえるとやってよかったなと思える物件にすることができました。

こういう物件は他の物件と横並びにならないので、値段も交渉しやすく気持ちよく借りていただける物件になります。

ただ、この物件も元々は在来工法天井（仕上げ済みの天井）で、皆さんも目にしたことがあるオフィス天井ではありませんか？

▼Before▼

商圏やテナントターゲットがこうしたオフィスを好む企業さんでしたら問題ないんです。

ただ、時代のトレンドかもしれませんが、解放感のあるAfterの空間を特にベンチャー企業さんやチャレンジしている企業さんが好む傾向もあり、今回のビルはそうしたテナントさんを意識したのでAfterの仕上げにしました。実際にテナントさんが「おっ！！」と思ってくれるので、内覧も楽しく進めることができました。

横並びになった時に「目に付く」「記憶に残る」ビルであることはとても大切だというのは、ビルオーナーさんにとってもテナントさんにとっても重要なことです。（テナントさんにとっては来客向けですね）

このような事例からも分かるように、天井選択は総合的な視点での判断が求められます。

テナントニーズに対応した天井提案の実践方法

テナント様との交渉において、天井仕様の提案は重要な差別化要素となります。

業種や企業規模に応じて最適な天井タイプを提示することで、成約率向上につながる可能性があります。

IT関連企業やスタートアップ企業には、創造性を刺激するスケルトン天井の提案が効果的な場合があります。

また、こうした企業では「内装から自分達でDIYする」ことも魅力に感じてもらえることがあります。

クリエイティビティに自信があり、その能力を発揮することが彼らのウリなので、だったらそんな実力あるテナントさんに自社のブランドや思想を反映したカッコイイオフィスを作ってもらおう！ということもできます。

この中央区のビルは、最初はこんな感じでした。

 

テナントさんによるDIYを（原状回復やDIY範囲を事前に詰めて）OKにして、テナントさんにお任せしてしまいました。

結果的に、カッコイイビルができあがり1階はビルの周辺の人にも愛されるカフェになり、2階から上はショールムームもかねたオフィスとして長らく利用していただくことができました。

最後に、ビルオーナー様にとってはテナント退去後に「綺麗になったオフィス」が返ってくるわけですから両社Win-Winです。

テナントとのDIYの範囲や原状回復に関する条件は丁寧に確認する必要がありますが、こうしたテナントニーズの応え方もあるんです。

長期的視点での天井メンテナンス計画

天井の維持管理は、ビル運営における重要なコスト要素です。

計画的なメンテナンスにより、美観の維持とコスト最適化を両立することが求められます。

在来天井の場合、定期的な塗装や部分補修により長期間の使用が可能です。

システム天井では、パネルの部分交換により効率的な更新ができる場合があります。

また、設備更新時期に合わせた天井改修計画により、工事コストの削減と入居者への影響最小化を図ることができます。

これらの計画的なアプローチにより、物件の競争力を長期間にわたって維持できるでしょう。

天井改修による物件グレードアップの実例

既存ビルの天井改修は、比較的少ない投資で大きな効果を得られる可能性があります。

古い在来天井をシステム天井に更新することで、オフィス全体のモダンな印象を演出できます。

もちろん照明設備や壁・床も含めた全体設計と更新で、より快適性をあげて魅力的なビルに仕上げて、テナント様への訴求力を高めることも可能です。

先ほどの事例のように、適切な天井改修により入居率向上や賃料アップを実現している物件も多く見られます。

投資回収期間を慎重に検討しつつ、市場競争力強化のための戦略的な改修計画を立案することが重要です。

まとめ

オフィス天井は、ビル運営における重要な要素として、私たちビルオーナーが戦略的に活用すべき要素です。

在来天井、システム天井、スケルトン天井それぞれの特徴を理解し、ターゲットテナント層や物件の特性に応じた最適な選択を行うことが重要です。

初期投資とランニングコストのバランスを考慮しつつ、長期的な収益性を見据えた判断が求められます。

天井高が従業員の精神状態や作業効率に与える影響を考慮すると、テナント様により良い働く環境を提供することが、結果的にビルオーナーの収益向上につながることが分かります。

快適で機能的なオフィス空間の提供は、長期入居や口コミによる新規テナント獲得の可能性を高めるでしょう。

市場動向やテナントニーズの変化に対応した柔軟な天井計画により、競合物件との差別化を図ることができます。

オフィス天井への適切な投資と管理は、単なるコストではなく、ビル経営を成功に導く重要な戦略的要素として位置づけることが大切です。

私たちテナワンでは、このような天井を含めた総合的なビル価値向上のご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

適切な天井環境の整備により、テナント様により満足していただける魅力的な物件づくりを実現し、安定した賃貸経営を目指していきましょう。

中小ビルの経営でお困りのオーナー様は気軽にご相談いただければと思います。お問合せはコチラの公式LINEからでも大丈夫です！