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古いアパートのリフォームアイディア3選!ボロアパートの内装相談事例もご紹介

古いアパートを所有しているものの、効果的な活用法がわからずに困っているオーナーの方も多いようで、弊社にも様々な御相談をいただいています。

なかには保有アパートが古くなり、リフォーム・リノベーションを検討されている方もいらっしゃいます。

確かに、リフォームやリノベーションをすることで、古いアパートを魅力的に変えることは十分可能です。ただやみくもにリフォームやリノベーションをすればよいという話でもないのが難しいところです。

弊社でもボロというのは失礼だと思うのですが、オーナーの方が「とにかくボロ」とおっしゃっている古いアパートのリノベーションの御相談をいただいたことがあり、実際に物件をみさせていただいた感じでは様々な活用方法があると思っています。

そこで本記事では、古いアパートをリフォーム・リノベーションして、物件に合わせた適切な商品価値の設計と工事で、借り手に喜んで使い続けてもらえる事業用物件に変えるアイディアを紹介しています。

古く、ボロアパートになってしまいどこから手をつけていいか分からない等、自社ビルの活用方法にお困りの方は、是非、気軽に御相談ください。

古いアパートのリフォーム・リノベーション事例と活用案

古いアパートを貸し出す場合、時代に合ったリフォームやリノベーションが求められます。

まずは、弊社に御相談いただいた古いアパートのリノベーション案を紹介していきます。

青山の築古アパートのリフォーム・リノベーション事例

まずは外見や古くなった箇所だけ見ると、借り手を見つけるのが、なかなか難しそうな築古アパートを再生した事例を御紹介させていただきます。

この物件は、青山の大通りから奥まった場所にあり、表現が難しいのですが、良い意味で昭和感の漂う物件です。そんな物件ですから、近い将来に建て替えられる予定でした。建物を取り壊すまでの間のアパートのペースの利用方法を検討して御提案させていただきました。

物件のオーナー様も「空調もないし、トイレや便器もない」「前の入居者の荷物がそのまま残っている」等、色々と頭を悩まされていました。

「無い設備はつければいい」「荷物は整理して捨てればいい」と1つ1つ整備させていただきました。

旧耐震だけどRC3階建て!木造にありがちな建物自体の傾きや床が腐っているなんてこともなく、表装を綺麗にすれば使える余地が沢山あることがわかりました。

最終的には、その物件を一時的なビジネス用途、例えば会議室として貸し出すことを考えてみました。オーナーの方にとっては「ボロアパートでなんの活用法も無さそうは物件」でも、実際に物件のなかを見せていただくと、様々な活用方法のアイディアが御提案できるかもしれません。

古いアパート・ボロアパート再生の考え方

先ほどの青山のアパートのように、実際に拝見させていただき、商圏を調査して、物件の特徴や制約条件をもとに必要なリフォーム・リノベーションをすれば、必ずしも大きなお金をかけなくても再生にむけたアイディアが出てくる場合があります。

ほとんどの場合、建て替えより今の建物をリノベーションして再生させる方がお得です。なぜなら、建替えるより初期費用が圧倒的に安いので、回収も早くなります。

建て替えで一番ツラいのは、大きい借金を抱えるので長期に安定した運営ができないとダメだという点です。しかも借金を返し終えたころには建物も古くなってしまい「さあこれから稼ぐぞ」という時にまた古い建物が手元に残っている、ということになります。

このお金を借りて建て直して、稼ぐ頃には古くなっているというサイクルから抜け出すためにも「今ある建物を直して稼げるように再生するノウハウ」は重要ですよね!

しかし、直すといっても新築そっくりにすればいいわけではありません。1つは、壊れた部分を直したり古くなった設備を今風に取り換えたり、といった「機能改善」をする「修繕」です。

もう1つは、より稼げる用途に変更したり、時代にあったデザインや使い方に対応するための「付加価値づけ」。最近よく言われる「リノベーション」です。

どちらが欠けてもダメですが、よく相談をいただく例では「機能改善」にお金のすべてを使っていて、綺麗ではあるけど借り手が見つからないという状況です。大切なのは以前より付加価値をつけて、値段競争ではなく選ばれるアパートにすることが大切です。

機能改善で必要な清潔感はしっかりと保ちつつ、リノベーション等で商品価値を上げていくことが基本的な考え方です。

弊社では中小の古いビルの再生が主ですが、古いアパートの活用方法を御相談いただくこともあり、実際に活用法を御提案したこともあります。

古いアパートの活用法を考える時も古ビルと同じで「その他大勢と競合しない」ことが大切です。

大手が進出しにくいニッチな市場の独特な物件やオペレーションに手間をかける等、独自性を作り・保つことで特定の方に選んでもらえる物件にしていくことが基本的な考え方になると思います。

古いアパートの活用案

こうした古いアパートのリノベーション案としては、シェアハウス、ゲストハウスやAirbnb、居抜きオフィスにするなどが上げられます。

古いアパートの間取りや共有部を充実させて、居住者ニーズに合わせたシェアハウスに変えることもできます。最近は120部屋等の大規模シェアハウスや映画館のついた物件等、シェアハウスも増えたので商圏や居住候補者のニーズに合わせたブラッシュアップは必要だと思いますが、活用案としては考えられます。

更に近年ではリモートワークや地方移住者も増えたので、そうした用途を想定したゲストハウスやAirbnb等も考えられます。もっとニーズを細分化させるとバイク乗りやサーファー専門、アートinレジデンス等はもちろんですし、海外旅行客向けの宿泊施設にすることも考えられます。

こうした活用案もエリアで想定される利用者に合わせることが大切で、海外旅行客と言ってもエリアによって母国や想定顧客層も大きく変わります。エリアや名所の認知度や好意度は国や顧客層によっても異なるので、インバウンド!と直感的に動くのではなく、丁寧な市場調査は必要でしょう。

実際に古いアパートやビルの活用案でお困りのオーナー様は、コチラからお問合せをいただければと思います。実際の物件のお話を伺わせていただきながら、弊社事例等をもとにお話しさせてください。

古いアパートを活用する際に気を付けたいデメリット

古いアパートを事業用として再活用しようと考えた場合、3つのデメリットを考慮する必要があるかもしれません。

ここでは、特に「メンテナンスコストが高い」「エネルギー効率が低い」「最新の耐震基準を満たしていない可能性」という3つの主要な問題点に焦点を当て、古いアパートの再活用における課題について掘り下げていきます。

古いアパートはメンテナンスコストが高い

古いアパートを所有することの大きな課題の一つは、そのメンテナンスコストの高さです。新築時の状態から比較すると、時間とともに建物は劣化していきます。古いアパートの場合、配管や電気設備、屋根や壁といった基本的な構造部分に老朽化が進むことが多く見られます。これらは単なる美観の問題ではなく、安全性にも直結するため、放置できるものではありません。

メンテナンスコストが高い理由の一つは、修繕に必要な部材や技術が現代のものとは異なる場合があることです。

例えば、古い配管システムは今日の標準に合わない材質やサイズを使用していることがあり、これを現代の標準基準の材質に交換するために大がかりな作業が必要になることがあります。さらに、古い建物は現行の建築基準法に適合していないことも多く、法律に基づく改修が必要になる場合があります。

古いアパートを適切に管理するには、定期的なメンテナンスが必要で、場合によっては大規模なリノベーションも必要となるかもしれません。

古いアパートはエネルギー効率が低い

古いアパートのデメリットの一つに「エネルギー効率の低さ」があります。

まず、古いアパートは最新の断熱材や省エネ設備が使われていないことが多く、冷暖房時に外気の影響を受けやすいです。そのため、空調設備の使用が増え、電気代が高くつく可能性があります。特に冬の寒い時期や夏の暑い時期には、この傾向が顕著になります。

次に、古いアパートは気密性が低いこともあげられます。窓や扉の隙間から外気が入ってくるため、室内の温度を一定に保つために余計なエネルギーを消費することになり、それが結果的に運営コストの増加につながります。

さらに、古いアパートはエネルギー効率の悪い機器を使っていることも少なくありません。例えば、給湯器やボイラー、照明設備などが古いモデルだと、現代のエネルギー効率の良い設備と比較して大幅に消費電力が多くなることがあります。

このように古いアパートはエネルギー効率が低いために、借り手を見つけるのに苦労する要因になることが懸念されます。

古いアパートは最新の耐震基準を満たしていない可能性

所有している古いアパートが、最新の耐震基準を満たしていない可能性があります。

昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」によって建築され、耐震性が不十分なものが多く存在します。(引用:住宅・建築物の耐震化について|国土交通省)

耐震性が低いと、地震が発生した場合に建物が大きな損傷を受けやすく、最悪の場合、倒壊する危険性もあります。また、損傷や倒壊のリスクが高い建物は、保険料が高くなる可能性があり、経済的な負担も大きくなります。

所有するアパートの建築年を調べ、昭和56年以前ならまずは耐震診断をしましょう。診断の結果、耐震性が不十分なら改修工事や建替を検討しましょう。耐震のための診断や改修工事には費用がかかりますが、国や自治体による支援策もあります。また、緊急時に避難に利用される道路に面している建物などには耐震診断が義務付けられ、期日までに診断結果を所管行政庁に報告しなければなりません。

古いアパートをリノベーションする3つのメリット

古いアパートをリノベーションすることは、オーナーにとって大きなメリットがあります。

リノベーションは資産を最大限に活用するチャンスです。リノベーションのメリットとして「内見映えする」こと、「入居者を確保しやすくなる」こと、そして「資産を生かせる」ことの3つがあげられます。

ここでは、古いアパートをリノベーションする3つのメリットについて詳しく解説していきます。

内見映えする

古いアパートをリノベーションすると「内見映えする」メリットがあります。アパートの見た目が魅力的になると内見に来た借り手に良い印象を与え、契約をしやすくなります。リノベーションにより、古さや古臭さが新鮮でモダンな雰囲気に生まれ変わり、より多くの人を引きつけるようになるからです。

さらに、内見映えが良い物件は、広告やプロモーションにおいても強力な武器となります。オンライン上での写真やビデオツアーでは、見栄えが良いほど注目を集めやすく、結果として早期にテナントを確保することが可能になります。

入居者を確保しやすくなる

古いアパートをリノベーションすることのメリットの中でも、特に重要なのが「入居者を確保しやすくなる」点です。前項で御説明した「内見映えする」とは少し意味合いが異なり、リノベーションによる用途変更や商品価値の付与による想定テナントの変更を指します。

例えば、シェアオフィスとしても利用できるレイアウトにしたり、共用で使える会議室を設けたり、大きな間取りを小さく区切る等で間取りを変えることで中小企業でも借りやすくしたりすることができます。

これまでは物件としてもっていなかった価値をリノベーションにより付加することで、競争の激しい不動産市場においても目立つ存在となり、新しい入居者層を確保しやすくなります。

コストをおさえて資産の活用期間を伸ばせる

古いアパートは何もしなければ、どんどんと古くなり、借り手も見つかりにくくなっていきます。

一方で、建替えると、何十年ものローンを組んで、返した時には、また古くなったアパートが残ります。

市場に合わせた顧客ニーズに合わせる必要はありますがリノベーションであれば建替えよりもずっと費用をおさえて資産価値を上げることができ、資産の活用期間を伸ばすことができるようになります。

「直したって借り手が見つかるかどうかは分からない」

それはおっしゃるとおり。

しかし、建て替えて綺麗にしても長期間にわたって借り手が見つかるかもわかりません。それであればコストを抑えて使える物を最大限使える方法を考えることも一理あるのではないでしょうか。

また先にお伝えしたように修繕して綺麗にするだけでなく、リノベーションして新しい付加価値をアパートにつけてあげることで、築浅の大衆受けする物件ではないかもしれませんが特定の方にとっては唯一無二の魅力的なアパートにすることもできます。

ロードバイク等の自転車乗り向けの物件やサーファー専門、海外からの旅行者向け等、ターゲットを絞ってトガった物件にして、利用者のコミュニケーションが産まれる仕掛けを作ってあげると借り手がつくだけでなく、SNSの時代ですから次のアパートの発信にもつなげていけるかもしれません。

古くなったからこそリノベーションで付加価値を着けて、活用期間を伸ばしてあげられるのは、1つのメリットといえるのではないでしょうか。

古いアパート・ボロアパートの再生・活用は御相談ください

これまで、古いアパートのリフォーム・リノベーションや実際に御相談いただいた事例について御紹介させていただきました。

「古いアパート」と一言でいっても、その特性は様々だと思います。立地やアパートの築年数、老朽化の具合などにより、アパートの状態はそれぞれ異なります。リノベーションのアイディアや御提案は個々のアパートにより異なるため、具体的なリノベーション案をお知りたいならぜひ弊社にお問い合わせください。

豊富な経験・実績をもとに、どんなに古いアパートでも物件の価値を高めるための効果的アプローチを提案いたします。

予算の都合上、全面的なリノベーションが難しい場合も、的を絞った部分的なリノベーションでアパート全体のイメージアップができる例もたくさんあります。

「現状では、特に手を加えなくても入居者が途切れることなく集まっている」という場合も、今のうちに将来を見越した計画的な対策をしておくと安心です。

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