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まちづくりはビル再生から始まる_3 その他大勢と競争しない

まちづくりはビル再生から始まる_3
その他大勢と競争しない

個人オーナーの不動産活用を考える、の第3回です。
(第一回はコチラ

床余り、賃料下落、古い建物の競争力低下、建替えによる相続税対策もアヤうい。。そんな状況下で不動産をどう活用していけばいいのでしょうか?

1.今ある建物を直して稼ぐ
2.でもやたらとお金をかけない

前回はここまで話しました。今回は「3.その他大勢と競争しない」です。

「リノベーションして稼げってったって、埋まる保証はないじゃん」
じゃあ、その他大勢の競合ビルと競争しない勝負をすればいいんじゃないでしょうか?

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例えば、古いボロアパート。壁紙変えて外壁を塗装し直して、「○○荘」から「○○ハイツ」に名前も変えて、、、ではちょっとマシにしかなってません。近くの新築に勝てるワケないですよね。

これをシェアハウスに変えてみましょう。間取りも変えて共用部も充実したステキな物件にリノベーションして成功している例はたくさんあります(シェアハウスもずいぶん増えたので、シェアハウスってだけでは厳しくなってきましたが)。

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もしくは、旅行者向けのゲストハウスやAirBnBは?場所にもよりますがホテル不足で盛況が見込めます。それも、バイク野郎専門、サーファー専門、アートinレジデンス、外国人向けなど、よりターゲットを絞ってトガった物件ほど成功しています。その他大勢と競争していないからです。

例えば築40年の古ビル。LED照明や機械警備で武装しても大した効果は見込めません。ワンフロア20坪しかないのにOAフロアつけてもむしろ天井高が低くなってイマイチな感じ。。それよりは、カフェ風の居心地のいいオフィスにしたり、原状回復を免除して「居抜きオフィス」にしたり、屋上にステキな共用スペースを作る方がよほどいいです。これもヨソとの競争が(少なくとも今は)ないので、少しの投資で効果大です。

でもここで注意点があります。「これはウケる」とみんなに知れ渡ると一気にマネされて過当競争に巻き込まれる恐れがあるからです。典型的な例で言うと、空室に机とイスを並べただけの貸し会議室、ただ単に小割にしただけのシェアオフィス、コンセプトが感じられないシェアハウスなど・・・。流行り初めのころはいいのですが、よりトガった物件がたくさんできてくるとすぐキビシくなります。

簡単には市場性が理解されないようなものや、オペレーションに手間がかかる業態などはなかなかマネされませんし大手も進出できないので、オススメです。

それに、トガった物件は話題になりやすくメディアにも取り上げられることも夢ではありません。PR活動も意識して行えば過当競争とは無縁のブルーオーシャンな不動産経営が可能になります。

(石田)

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