ブログ / 2024.03.25. / 80
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マンションの修繕とは？改修・補修との違いやメリット・デメリットを解説

建物や施設の管理において、修繕、改修、補修という言葉はよく聞かれます。
それぞれの意味や違い、そしてそれぞれのメリットやデメリットについて知っておくことは重要です。

ここでは、修繕とは何か、そして改修と補修との違いについても交えて詳しく解説します。

修繕とは

マンションの「修繕」とは何を指すのでしょうか。

一般的に、マンションの修繕とは、建物や共用部の設備などの劣化から回復させる修理のことです。例えば、外壁の塗り替え、屋根の補修、エレベーターのメンテナンスなどが含まれます。修繕は定期的に行うことで、建物の価値を維持し、住民の安全や快適性を確保します。

マンションは、定期的な点検をし、修繕のメンテナンスを行うことが資産価値を保つためにとても重要です。

マンションの修繕と改修・補修の違い

マンションの「修繕」は、「改修」や「補修」とよく比較されます。この3つはそれぞれ目的が異なります。

修繕は、建物や設備の劣化や故障を修理することを指します。主に建物の健全性や安全性を維持するために行われます。外壁の塗替え、屋根の補修、配管の修理等が一般的な修繕の例です。

改修は、建物や部分の構造やデザインを変更することを指します。主に機能性や利便性の向上、または外観の美観を向上させるために行われます。共用部のリニューアル、エントランスの改装、設備の更新などが改修の例です。

補修は、特定の部分や箇所における修繕作業の一部を指します。特定の箇所や部品を修理または補強することを目的とします。例えば、壁のひび割れの補修、ドアのヒンジの交換などが補修の例です。

修繕とは？修繕の種類や具体例を解説

修繕の種類として、「大規模修繕」「小破修繕」「小規模修繕」の3種類があります。それぞれ何を指すのか具体例と共に紹介していきます。

1.大規模修繕とは

大規模修繕は、建物や施設の広範囲な修理や改修のことを指します。具体的には外壁の補修、屋根の改修、配管や電気設備の更新など、建物全体や複数の部分が対象となり、様々な作業がなされます。

大規模修繕は、建物の耐久性や安全性を向上させ、住環境を改善することを目的としています。計画段階から施工、完了までには多くの調整や費用がかかるため、管理組合やオーナーの合意のもと、計画的に行われます。

2.小破修繕とは

小破修繕は、建物や施設の一部分に生じた軽微な損傷や故障を修理する作業を指します。具体的には、壁や床のキズやひび割れ、ドアのヒンジの調整、水漏れや配管の漏れなどが含まれます。

小破修繕は建物の美観や機能性を維持し、損傷が拡大するのを防ぐ役割を果たします。緊急性を要する修繕となることが多いため、迅速な対応が求められ、手軽な方法や材料で修理されます。

3.小規模修繕とは

小規模修繕は、建物や施設の一部分に生じた比較的小規模な損傷や不具合を修理する作業を指します。例えば、壁や床の補修、ドアや窓の修理、照明や配管の交換などが該当します。

小規模修繕は、建物の状態を維持し、損傷が拡大するのを防ぐ役割を果たします。通常、緊急性が低く、計画的なメンテナンスの一環として行われます。

修繕には様々な形態がありますが、マンションの所有形態や修繕工事を誰が決定するのかで、想定される修繕やその決定方法が異なってくるのが実態に近いと思います。

マンションの所有形態と修繕工事の決定は、概ね次のように決まることが多いでしょう。

①分譲マンション：区分所有なので部屋の数だけ所有者が存在します。管理組合があり、管理会社の提案のもと、組合の理事等が修繕工事の実施を決定します。所有者にとっては、自宅なので、修繕後の「収益性」よりも「住みやすさ」や「安全性」などが修繕内容や実施時期の決定において優先されます

②収益（投資用）マンション：オーナーは1人（1社）です。修繕内容や実施時期は収益性を重視して決める場合が多いでしょう。投資スタンスによっては「できるだけお金かけない。古くて貸しづらければ賃料下げればいい」場合と「積極的な追加投資で競争力維持、高く貸したい」場合があり、投資スタンスに合わせた修繕計画の立案が必要になります。

③（中小）ビル：基本的に②と同じになります。

弊社では③の古い中小ビルについて御相談をいただくことが多いのですが、「他に区分所有者がいて合意を取るのが難しい」「（資金計画を見てもらっても）こんなにお金かけても、私なんかこの先10年生きてるかどうかもわかんないからお金かけたくないっ！」等、所有者の方々によって人生設計も違いますから、私達も頭を悩ませた経験がございます。

詳しくはコチラの「ボロッボロマンションの再生物語２」をご覧ください。

弊社では借入の前に、最終的な物件の価値をふまえてシュミレーションを作成し、具体的に必要な資金計画をオーナー様と一緒に作らせていただいています。

修繕といっても、壊れた部分を直したり古くなった設備を今風に取り換えたり、といった「機能改善」をするのか、より稼げる用途に変更したり、時代にあったデザインや使い方に対応するための付加価値づけである「リノベーション」をするのかでも全く内容が異なります。

物件の状況にあわせてフラットに、建物への将来的な追加投資や金利などを考慮して、御提案させていただいています。

ぜひ修繕でお悩みのビルオーナーの皆様は、気軽にお問合せください。

中小ビルの修繕費用の捻出方法

弊社で企画・運営する中小ビルで修繕を行った際の費用捻出方法を御紹介します。

事前の予算計画が大事！毎年の積立

中小ビルの管理では、未来の修繕に備えた資金計画が不可欠です。事前の予算計画と積立は、急な修繕ニーズにも対応できる重要な準備です。

予算計画の立案では、定期的な建物点検を行い、将来必要となる修繕の種類とその費用を見積もります。

見積もりに基づき、毎月または毎年、修繕費用として一定額を積立てます。この積立金は、修繕が必要になった際に迅速に対応できるよう、資金利用がしやすい口座に保管することが重要です。

中小ビルの維持管理費用を計画的に管理し、一定の積立を作っておくことで、将来の大きな経済的負担を回避することが可能になります。

銀行からの借入

銀行融資は、大規模な修繕に必要な資金を確保する一つの方法です。修繕費用として銀行からの借入を検討する場合は、次の2つは最低限、確認が必要です。

融資条件の確認：借入前には、利息率,返済期間,必要な担保等、融資条件を確認しましょう。
資金計画の見直し：融資を利用する際は、将来の返済計画も考慮に入れ、資金計画を見直します。返済能力を超えた借入は避け、ビルの収益性を高める修繕に資金を充てることが重要です。

投資用マンション等では

地方自治体が提供する補助金や助成金の活用

修繕費用の一部を補助する地方自治体の制度は、中小ビルオーナーにとって大きな支援となります。

まずは補助金や助成金の調査しましょう。地方自治体や国が提供する補助金、助成金プログラムについて情報を収集します。これらの制度は、地域によって異なるため、自ビルが位置する自治体のウェブサイトや窓口で最新の情報を確認しましょう。

続いて申請する補助金や助成金の申請プロセスを確認しましょう。特に書類の提出期限や助成比率、入金スケジュールは全体の修繕計画に影響します。事前に必要な書類や条件・スケジュールを確認して、適切な準備が必要です。

自治体の補助金や助成金を利用することで、修繕費用の負担を大幅に軽減し、ビルの価値向上につなげることができます。

例えば、事業用ビルの修繕だと次のような補助金があります。

既存建築物補助金（国土交通省）：本事業は、建築物ストックの省エネルギー改修等を促進するため、民間事業者等が行う省エネルギー改修工事や省エネルギー改修工事に加えて実施するバリアフリー改修工事に対し、国が事業の実施に要する費用の一部を支援するものです。対象事業の種類「既存のオフィスビル等の建築物の改修」です。

令和4年度ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）実証事業（建物規模により経産省と環境省管轄に分かれます。）：ZEB設計ノウハウが確立されていない民間の大規模建築物（新築：10,000㎡以上、既存建築物：2,000㎡以上）について、先進的な技術等（エネルギー消費性能計算プログラム（非住宅版）において未評価の技術等）の組み合わせによるZEB化を通じ、その運用実績の蓄積・公開・活用を図り、ロードマップに基づくZEBの実現を目指します。

10年以上の事業運営で分かった修繕業者の選定ポイント

中小ビルの修繕業者の選定は、修繕費用も重要な観点ですが、修繕後のビルの価値と直結するため、非常に重要なプロセスです。

業者を選ぶ際は、まず複数業者に問合せ、サービス内容や金額基準、問合せに対する回答姿勢を確認するようにしましょう。回答がスムーズに返ってくるか？分かりやすく説明してくれるか？等、問合せの回答1つとっても様々な事業者がいることがわかると思います。

複数社に問合せることで比較ができるようになり、比較ができると自分にとってどこが相性が良いのかを評価できるようになります。特に懇意にしている業者がいないのであれば、忙しくても1社だけに相談するのではなく、複数社に相談し、自分なりに相性が良い事業者を見つけるようにしてください。

そのうえで、次の3つの観点は必ず確認された方がよいでしょう。

1.経営状態
2.サービスの質
3.プレゼンテーション（ヒアリング）の質

修繕会社の選定ポイント１：経営状態

マンションの修繕は、選んだ業者と長期にわたる関係が続きます。大規模な修繕では、次回の修繕まで約10年ありますが、その期間中にも定期的な点検や必要に応じた補修が求められます。

このため、業者選びでは、少なくとも10年以上の存続が見込まれるかどうかを慎重に調べる必要があります。業者との連絡が途絶え、マンションの維持管理に支障が出るリスクを避けるためです。業者の基本情報は、そのホームページで確認できます。資本金、従業員数、設立年、会社の歴史などの情報から、会社の概要を把握できます。

これだけでは会社の財務健全性を完全に判断するには不十分です。

上場会社の場合は財務状態が公開されていますが、非上場の場合は情報が限られていることが多いです。開示情報では十分な検討ができない場合は、帝国データバンクのような企業信用調査機関の情報が非常に役立ちます。企業信用調査では、業歴や資本構成、規模、損益状況、資金状況、経営陣、企業の活力など様々な側面から評価され、その会社の信頼性が判断できます。

帝国データバンクの資料は1度見るとわかるのですが、企業毎に評点がついており、評点だけで全てを決めるわけにはいきませんが、特に低い評点を持つ会社は、経営不振や債務超過の可能性が高いため、注意が必要です。安心して長期にわたってパートナーシップを維持できる業者の選定には、これらの情報が重要な判断材料となります。

修繕会社の選定ポイント２：サービスの質

修繕工事を検討する際、施工内容やサービスの質は重要な検討ポイントです。

工事の一般的なプロセスは、まず建物診断を実施して修繕が必要な箇所を特定し、その結果に基づいて工事計画を策定します。その後、修繕工事を施工し、完了後はアフターメンテナンスに移行します。

一部の施工業者は、建物診断からアフターサービスまで一貫して提供していますが、そうではない場合は、建物診断を専門の業者に依頼する必要があるかもしれません。

工事の基本手順はほとんどの業者で同じですが、品質管理や安全対策、住民への配慮といった点で差が出ます。検査をどのように実施しているか、安全や防犯対策はどの程度整っているかなど、細かなサービス内容も重要なチェックポイントです。

これらのサービスは、長年の実績と経験によって培われるものであり、業者を選ぶ際の大切な判断基準となります。安心して修繕工事を委託できるかどうかは、これらの要素をしっかりと評価することから始まります。

修繕会社の選定ポイント３：プレゼンテーション（ヒアリング）の質

複数の業者から見積もりを取得し、内容を比較検討して2～3社に絞り込んだ後は、業者とのプレゼンテーション（ヒアリング）が次のステップです。ここでの主目的は、業者の工事に対する姿勢やアプローチを深く理解することです。注目すべきポイントは修繕対象の物件にもよりますが、大規模修繕では入居者への配慮、セキュリティ対策、そして保証・アフターサポートの体制等が大切になるでしょう。

投資用マンションでは、先ほどもご紹介した通り「できるだけお金かけない。古くて貸しづらければ賃料下げればいい」場合と「積極的な追加投資で競争力維持、高く貸したい」場合等の投資スタンスによってプレゼンテーションでチェックするポイントが変わってきます。

これらの確認を通じて、業者から迅速かつ明確な回答が得られ、説明がわかりやすければ、その業者は比較的信頼できると判断できるでしょう。