まちづくりはビル再生から始まる_79

Xmasの夜に深いテーマを・・

Xmasの夜ですが、とある件で立ち合いの仕事をしています。。

こういう夜に考える時間があるってのも何かの思し召しなので、ちょっとここのとこ考えていたことをまとめてみたいと思います。
（わざわざXmasに読む話でもないので、お暇な時にでもどうぞ笑）

 

 

Freepikによるデザイン

僕らは普段ビルオーナーのための仕事をしています。もちろん、僕らのフィーの源泉はテナントからの賃料なので、テナント満足も大きな課題なんですが、オーナーって実はどんなことを求めてるんだろう？ってことはブレないように意識しておく必要があると思うワケです。

ビルが満室ならそれでいい人もいるでしょうけど、これまで接してきたオーナーの悩みは結構様々。先日、このシンプルだけど深遠なテーマについて一日社内議論をしていました。

オーナーっていっても属性はいろいろなので、ここは個人で、かつ、いわゆる不動産投資家じゃない人を対象に考えてみます。

個人オーナーの多くは親世代が建てたビルを相続、又はこれから相続する人ですよね。人の死は必ず実現するので、この相続問題は必ず抱えてます。でもそれって納税のことだけじゃなくて、大きな資産がそのビルだけだった場合、そう分けるか？とか、そういったことも問題になるし、「そもそも建替え？」「直すとして、いついくらどこにかければ？」みたいなことも漠然と、でも大きな問題を感じているように思います。これは、要は「将来に対する(漠とした)不安」ということですよね。

一方で、主な収入源を賃料収入であるオーナーは、やっぱりテナントが埋まっててくれないと困る、というか、空室があるとむしろ損してるような気にさえさせられていつも気になっちゃう人が多いです。「うちは借金もないし、安く埋めるくらいなら空いててもOK」って羨ましい人もいらっしゃいますが、本業があってビルは副収入の人に限られます。

この「キャッシュフローが維持されること」も大きなテーマ。

でも不思議なのは、金のタマゴであるビルに追加投資をかけて賃料上げようとか、埋まらないなら改修しようとか、こういう話を好む人はほとんどいません。「テナントが入ってくれればエントランス改修してもいいんだけど」的な話はもう何十回も繰り返されてきましたが、「入居促進のために前もって改修しよう」という話に対してはホント渋い顔をされます。「先にキャッシュが出ていくことが本能的にイヤ」なんだと最近は理解していますが、この矛盾は今後も抱えていくオーナーが多そうです。（つづく）

(石田）