ポテンシャルを活かせ！五反田の路面区画を「事務所」から「人の集まる店舗」へ大胆転換

JR五反田駅から徒歩圏、大通りに面した一棟ビル1階の事務所区画に関するご相談です。築35年のこのビルは、外観にレンガが使われた渋いデザインで、場所も良いにもかかわらず、1階の路面区画の魅力を十分に活かしきれていない状態でした。

このビルは、元々テナワンが賃貸管理を受託しており、ビルの状況は熟知していました。 元々、この1階区画は事務所として利用されていましたが、退去通知が来たため、オーナーからは「せっかくなら改修して賃料も上げたい」というご要望をいただきました。

熟知しているからこそ現場調査で感じたのは、「顔のいいビルなのに、路面からのアクセスが裏手に回り、ポテンシャルが半減している」という課題です。

テナワンは、単に内装をいじるのではなく、道路側の壁をガラス張りに変更し、路面からの入口を確保するという、大胆な「用途変更と外観改修」を提案。事務所から「飲食店を含む店舗物件」へと再生させることで、賃料の大幅アップと、ビル全体の雰囲気改善を目指しました。

結果、テナワンの提案が採用され、五反田のこのビルは、地域に開かれた魅力的な路面店舗区画を持つビルへと生まれ変わることになりました。

実際の進行

ご相談の内容

ご相談をいただいたのは、築35年、バブル期後半に新築された五反田エリアのビルオーナーからでした。このビルは長年、私どもテナワンが賃貸管理を受託させていただいており、ビルの特性や入居者の状況は把握していました。五反田駅から徒歩圏で、大通り沿いという好立地にあるにもかかわらず、1階に入居していたテナント（事務所）から解約通知が届き、再募集を検討したいという内容でした。

オーナーからは、「場所は良いので、これを機に改修を行い、賃料も上げて競争力を高めたい」という前向きなご要望をいただきました。

ビルのことをよく知っていたため、すぐに現場調査に向かいました。ビルはレンガ張りの渋い外観で、近くでは再開発も進んでおり、駅からの距離はあっても「顔のいいビル」であることは間違いありませんでした。

しかし、路面に面しているはずの1階区画に、歩行者の目に入る正面側からダイレクトに入れる入口がないという課題を改めて痛感しました。せっかくの大通り沿いというポテンシャルが、このアクセスの悪さによって全く活かされていなかったのです。

このまま事務所として再募集をかけても、賃料アップは難しいと判断しました。この好立地の1階を活かすには、目の前の人通りを最大限に活かす「大胆なコンセプトの転換」が必要だと感じました。

我々からのご提案

私たちは、管理を通じて熟知していたこのビルが持つ最大の価値は「路面からの視認性の高さ」であると定義し、「単なる事務所から、人の出入りが活発になる店舗物件へ」という方向への転換を提案しました。

単に内装だけをデザインオフィスに仕上げるよりも、通りに向かって開放感のある店舗物件にすれば、賃料UPはもちろん、人の出入りが劇的に増えてビル全体の雰囲気も一気に明るく変わると考えたからです。

ご提案にあたっては、まず店舗物件としての周辺賃料や競合物件のリサーチから始めました。その上で、対象区画だけでなくビル全体のイメージをアップさせるための商品企画とデザインから提案しました。

ご提案の核は、以下の通りです。

路面開放型への変更: 道路側の壁を大胆に大きなガラス張りに変え、正面からのダイレクトなアクセスを確保する。

外観のアップデート: 専用室内だけでなく、ビル正面1階周りの外観もデザインし直し、ビル全体の雰囲気を明るくコジャレたものにする。店舗の看板掲示場所も確保します。

店舗利用への対応: 事務所からの変更であるため、法的な用途変更の確認はもちろんのこと、特に飲食テナントが入居しやすいように、排気ダクトやガスの引込みなどのインフラベースも用意することで、高めの賃料を狙える物件に仕上げる。

元々賃貸管理を受託していたため、リニューアル後の募集業務（LM業務）は、既存の賃貸管理業務のメニューの範囲で実施し、成約時に報酬をいただく形としました。ただし、リノベーション工事については別途、工事請負契約を締結し、企画から工事、募集まで一貫してサポートする体制となりました。

オーナーも、この大胆な「用途転換」と「外観改修」という提案に納得し、単に空室を埋めるだけでなく、ビル全体の価値を向上させるためのプロジェクトとして、ご賛同いただけました。

リノベーション後の状況

リノベーションの結果、ビルは劇的に変化しました。通りに面した壁がガラス張りになり、光が差し込む開放的な路面店舗区画が誕生しました。

インフラ整備（排気ダクト、ガスなど）も行い、高い競争力を持つ「飲食店も入居可能な路面店舗」として募集を開始しました。

結果、当初の想定通り、地域で注目を集めることとなり、募集開始後すぐに、賃料の高い店舗物件として成約することができました。オーナーが望んでいた賃料アップを実現しただけでなく、新しいテナントの賑わいがビル全体に波及し、ビル全体の印象と価値を底上げすることができました。

後日談

この事例は、賃貸オフィスの競争が激化する都心において、ビルの本質的な「顔」を正しく見極め、長年の管理経験を活かして大胆に用途と外観を変えるリノベーションが、いかに大きな付加価値と収益性の向上をもたらすかを示す好例となりました。